سؤال متداول «هزینه ساخت ساختمان اداری چقدر است؟» موردی نیست که بتوان به راحتی به آن پاسخ داد و این کار باید با توجه به تنوع گسترده در هزینه‌ها در بازارهای مختلف و پیچیدگی کار صورت گیرد.
نحوه‌ی استفاده از یک ملک یا ساختمان که بر مبنای طرح تفصیلی شهرداری و بر اساس چگونگی استفاده از آن ساختمان و فعالیت‌های شهری اطراف آن مشخص می‌شود را کاربری ساختمان گویند. کاربری ساختمان انواع مختلفی دارد.از جمله کاربری مسکونی، اداری ، تجاری، کشاورزی، صنعتی، خدماتی، معدن، ورزشی ، آموزشی ، حمل و نقل ، پارکینگ ، فضای سبز ، خدمات شهری ، تجهیزات شهری ، بهداشتی – درمانی ، فرهنگی – مذهبی و فاقد کاربری .
برای محاسبه آنلاین هزینه ساخت روی گزینه مد نظر خود کلیک کنید
باید توجه داشت که هزینه ساخت ساختمان اداری با توجه به کیفیت ساخت آن به ازای هر مترمربع یکسان نیست و حتی مهم‌تر از همه، قیمت ساخت هر مترمربع بسته به‌موقعیت مکانی در ایران بسیار متفاوت است. درواقع، موقعیت مکانی به‌تنهایی می‌تواند درصد زیادی از هزینه‌های ساخت برای یک ساختمان اداری یک طبقه را به خود اختصاص دهد. این مورد مهم می‌تواند روی اینکه آیا یک پروژه سودآور است یا خیر تأثیر مستقیم بگذارد.
فاکتورهای مهم در ساخت ساختمان‌های اداری
هنگام برآورد هزینه بازسازی ساختمان و هزینه ساخت ساختمان یک پروژه اداری عوامل زیادی وارد عمل می‌شوند. شما باید درک کنید که تفاوت مکان پروژه، مصالح و نیروی کار می‌تواند تأثیر زیادی در هزینه هر مترمربع ساخت داشته باشد. تعداد طبقات ساخت و نمای کار نیز بدون شک در کل هزینه ساخت منعکس خواهد شد. همان‌طور که اشاره شد، هزینه پروژه‌های ساختمانی اداری بسته به عوامل مختلفی از جمله بسیاری از متغیرهای مربوطه مانند موارد زیر تغییر می‌کند:
- مکان و منطقه پروژه
- طرح پروژه
- ابعاد ساختمان
- تعداد طبقات ساختمان
- هدف سرویس‌دهی پروژه اداری
- استانداردها و ویژگی‌های مخصوص پروژه
- کیفیت و درجه مواد و مصالح استفاده‌شده در پروژه
- هزینه‌های عمومی کار و حاشیه‌ای کار
- هزینه‌های مربوط به هر پیمانکار
هدف استفاده از ساختمان اداری تأثیر بسزایی در هزینه ساخت دارد. به‌عنوان‌مثال، ساخت یک دفتر مرکزی بزرگ در یکی از 10 شهر بزرگ ایران هزینه بیشتری نسبت به ساخت یک دفتر کارخانه کوچک در حومه شهر دارد. هزینه‌های ساخت و ساز یک ساختمان اداری درجه‌بندی‌های مختلفی دارد به‌طور مثال ساخت یک واحد اداری ساده با یک مطب یا فضای پزشکی متفاوت بوده و این تغییرات در هزینه ساخت تأثیر می‌گذارد.
کیفیت ساخت نیز یکی از معیارهای کلیدی ارزیابی عملکرد پروژه‌های ساخت می باشد . همچنین کیفیت مطلوب اجرا یکی از عوامل مهم در کاهش هزینه‌ها و زمان اجرای پروژه‌های ساخت است. مطالعات انجام شده موید این واقعیت است که کنترل کیفیت در پروژه‌های ساخت می‌تواند هزینه‌های اضافی ناشی از نقصان کیفیت را تا حد زیادی کاهش دهد. در این راستا به عنوان اولین گام ، شناسایی عواملی که کیفیت ساخت را تحت تأثیر قرار می‌دهند، ضروری به نظر می‌رسد.
چگونگی تأثیر جغرافیا و منطقه بندی بر هزینه‌های ساخت ساختمان اداری
علاوه بر نوع ساختمان موردنظر، چندین فاکتور اصلی جغرافیایی دیگر نیز وجود دارد که باید در تعیین هزینه‌های ساخت و ساز اداری در نظر گرفته شوند. یکی از مهم‌ترین فاکتورها منطقه بندی است. منطقه بندی تا حدی تعیین می‌کند که چه نوع مصالحی برای ساخت مورد نیاز است.
به‌طور دقیق تر، موقعیت جغرافیایی و توپوگرافی منطقه نیز در هزینه‌های ساخت نقش مهمی دارد. به‌عنوان‌مثال، در مناطق زلزله خیز مانند تهران، منطقه بندی لرزه‌ای مستقیماً هزینه مواد، تجهیزات و نیروی کار را تحت تأثیر قرار می‌دهد، زیرا نوع طراحی سازه متفاوت خواهد بود. سایر موارد جغرافیایی که باید در نظر گرفته شود، ارتفاع منطقه و مجاورت با اقیانوس یا دریا (در صورت وجود) است. این دو متغیر نیز بخشی از عامل ژئوتکنیک هستند.
علاوه بر این، شناسایی نوع خاک قسمت عمده‌ای از کارهایی است که ممکن است برای شروع کار در سایت انجام شود. به‌عنوان‌مثال، نیاز به شمع کوبی در یک زمین سست که خاک آن غنی از رس است (در یک منطقه بسیار شنی یا مرطوب) به‌طور مستقیم بر نوع مواد استفاده‌شده تأثیر گذاشته و به‌طور غیرمستقیم هم تخصص بالای پیمانکار را می‌طلبد که هردو درنتیجه بر هزینه تمام‌شده کار تأثیر می‌گذارد.
با در نظر داشتن همه این اطلاعات، می‌توان دریافت که چرا بدون در نظر گرفتن مکان سایت و متغیرهای متعاقب آن، دستیابی به قیمت تمام‌شده تقریباً غیرممکن است.
چگونگی تخمین هزینه ساخت ساختمان اداری
به‌طور معمول، هزینه ساخت خانه و ساختمان را بر اساس متوسط هزینه هر مترمربع بیان می‌کنند. این نکته زمانی حائز اهمیت است که بحث تجارت در میان باشد و مالک و سازنده بخواهند بر مبنای درصدی از هزینه‌ها با یکدیگر شراکت داشته باشند.
زمینه‌هایی که مالک و سازنده باید با یکدیگر در مورد آن‌ها به توافق برسند شامل موارد زیر خواهد بود.
- چه امکاناتی در پروژه ساخت ساختمان اداری پیش‌بینی‌شده است؟
- از چه مواد و مصالحی استفاده خواهد شد؟
- چه کسی هزینه مجوزها را پرداخت خواهد کرد؟
- شرایط فسخ قرارداد و جریمه های دیرکرد چیست ؟
اگرچه افزایش اخیر هزینه‌های مصالح و کارگران باعث افزایش بروز برخی مشکلات در این فرآیند شده اما در کل همه طرف‌ها باید مذاکره کنند و انتظارات روشن خود را از قبل تعیین کنند تا اطمینان حاصل شود که در مورد همه موارد بحث شده است. علاوه بر این موارد، ساختمان‌های بلندمرتبه قطعاً هزینه‌های ساخت بیشتری خواهند داشت، اما نسبت هزینه بر مبنای مترمربع، هر چه پروژه بزرگ‌تر باشد، کاهش خواهد یافت.
به‌طور مثال در هزینه ساخت ساختمان‌های بین یازده تا بیست طبقه، تقریباً 11 درصد نسبت به ساختمان‌های میان مرتبه و 15 درصد نسبت به ساختمان‌های کم ارتفاع صرفه جویی خواهد شد. این اتفاق عمدتاً مربوط به این است که بسیاری از مواد و مصالح و تجهیزات به‌صورت عمده خریداری‌شده و امکان دریافت تخفیف از تأمین‌کنندگان کالا بالاتر خواهد بود.
هزینه‌های سخت در مقابل هزینه‌های نرم
هزینه‌های سخت دارایی‌های ملموسی است که ما باید برای تکمیل پروژه ساخت و ساز خود پرداخت کنیم. معمولاً هزینه‌های سخت به‌راحتی قابل‌اندازه‌گیری هستند و می‌توانند با اطمینان توسط یک مترور با تجربه مشخص شوند. به‌طورکلی، این نوع هزینه‌ها، می‌تواند درصد زیادی از کل هزینه ساخت و ساز را تشکیل دهد.
هزینه‌های سخت در پروژه اداری
این هزینه‌ها به‌طور معمول مربوط به فرایند مهندسی و طراحی هستند و بسته به تصمیم عوامل ذی‌ربط تغییر می‌کنند. در زیر لیستی از هزینه‌های سخت ساخت و ساز اداری آورده شده است.
- اسکلت ساختمان
هزینه های ساخت سازه یکی از هزینه های سخت به شمار میروند . این دسته شامل تمام کارها و مواد و مصالح مورد نیاز برای تکمیل اسکلت ساختمان است. هر چیزی که قابل سنجش باشد و می‌تواند برآورد شود باید بخشی از هزینه‌های سخت این بخش باشد.
- سایت
این دسته از هزینه‌ها شامل همه خدمات زیرزمینی، هوایی، دستگاه‌های آب، فاضلاب، آتش‌نشانی، سنگ‌فرش و فضای سبز می باشد که مربوط به سایت یا اطراف پروژه است و باید زیرمجموعه هزینه‌های سخت به‌حساب آید.
- محوطه‌سازی
هزینه‌های مربوط به عملیات محوطه‌سازی، از جمله کاشت چمن، آبیاری درختان، مالچ ریزی،کاشت درختچه‌ها، کود و هر ماده دیگر که در ساخت پروژه‌ها بر اساس نقشه‌های معماری موجود است، زیرمجموعه هزینه‌های سخت است.
- روز مبادا
به هزینه‌هایی که برای شرایط غیرمنتظره و پیش‌بینی‌نشده در نظر گرفته می شود و ممکن است بر روند ساخت و ساز تأثیر بگذارد هزینه‌های روز مبادا گویند. اگرچه مقدار آن قابل‌اندازه‌گیری نیست اما می‌توان از داده‌های تاریخی بین پنج‌تا ده درصد کل هزینه‌های پروژه برای پروژه‌های جدید و 10 تا 20 درصد برای پروژه‌های بازسازی استفاده کرد.
- تغییر سفارش‌ها
تغییر سفارش‌ها ممکن است در مورد همه ارکان پروژه اتفاق بیافتد پس باید در هزینه‌های سخت گنجانده شود. برخی از سازندگان این مورد را از ساختن یک ساختار برای فرآیند پاسخگویی جدا می‌کنند، اما شامل هزینه‌های اضافی مربوط به ساخت پروژه می‌شود. هزینه‌های بیمه به‌طور معمول به‌عنوان هزینه‌های سخت گنجانده نمی‌شود.
- هزینه‌های بالاسری
هزینه بالاسری، هزینه‌هایی است که در قیمت عملیات انجام شده مقدور نمی‌باشدو بین اقلام مختلف یک کار، مشترک و عمومی بوده و نمی‌توان آن را مستقیماً به هر یک از اقلام کارها نسبت داد؛ مانند هزینه‌های نیروی انسانی مدیریتی، اداری، مالی، تدارکات، دفتر مرکزی و دفاتر کارگاهی.
چگونگی برآورد هزینه‌های سخت
می‌دانیم که هزینه‌های ساخت را قبل از شروع آن می‌توان برآورد کرد، اکنون زمان درک فرآیند برآورد این هزینه‌ها است. اولین گام در برنامه‌ریزی پروژه، ارائه برآورد مفهومی است. تخمین‌های مفهومی اولیه بین 30 درصد تا 50 درصد دقت دارد و گاهی اوقات با برآورد پارامتری یا استفاده از یک مدل هزینه توسعه می‌یابند.
مرحله دوم فرایند تخمین زدن زمانی است که بودجه اولیه توسعه‌یافته است و طیف دقیقی بین 15 تا 30 درصد را فراهم می‌کند. این تخمین زده‌شده با استفاده از اطلاعات تاریخی، پیشنهاد‌ها و احتمالات به 20 درصد کاهش یافته است. هنگامی که پروژه در حال طراحی است، برآوردگر اطلاعات دریافت شده را بررسی کرده و یک برآورد هزینه قطعی را ارائه خواهد داد.
هزینه‌های نرم در پروژه اداری
از طرف دیگر، هزینه‌های نرم شامل تغییرات فیزیکی فضای اداری نمی‌شود. این هزینه‌ها معمولاً 8 تا 12 درصد از کل هزینه پروژه را تشکیل می‌دهند. تخمین هزینه‌های نرم به‌طورکلی آسان‌تر از هزینه‌های سخت است. این اصطلاح معمولاً به هزینه‌های خدمات مورد نیاز برای تکمیل پروژه اشاره دارد و می‌تواند شامل موارد زیر باشد.
- هزینه‌های معماری و طراحی
- هزینه‌های بازرسی
- هزینه‌های زمین و املاک و مستغلات
- تجهیزات ساختمانی، اجاره‌ها و ابزارها
- سود وام و هزینه‌های حسابداری
- مدیریت پروژه
- بیمه ساخت و ساز و عوارض حرفه‌ای
- مالیات‌های محلی و دولتی
- روابط عمومی و تبلیغات
- کارهای اضافی و مطالعات
چالش‌های جریان نقدی ساخت و ساز اداری
صنعت ساختمان تاثیر قابل‌توجهی بر جریان نقدی پیمانکاران دست‌اندرکار پروژه‌ها می گذارد. هزینه کردن پول نقد برای پروژه‌ها امری عادی است و در برخی موارد می‌تواند باعث ضرر دهی یک شرکت شود. وقتی صحبت از پروژه‌های اداری می‌شود، این مسئله حتی حساس‌تر هم می‌شود. درحالی‌که اکثر پروژه‌ها، صرف‌نظر از اندازه، مقداری پول نقد از طرف پیمانکار می‌خواهند، اما رسیدگی به برخی مسائل و مشکلات در این نوع کاربری نسبت به دیگر کاربری‌ها آسان‌تر است.
سازندگان پروژه‌های مسکونی اغلب تمایل دارند که با پول کمتری شروع کنند و تزریق پول را به‌صورت آرام‌آرام به پروژه داشته باشند. این در حالی است که در پروژه‌های اداری این اتفاق کمتر می‌افتد زیرا هزینه‌ها با توجه به امکانات پروژه بعضاً بالاتر بوده و به دلیل آن که بیشتر دفاتر اداری برای مستقر شدن در ساختمان عجله دارند، تزریق پول هم باید بیشتر باشد تا پروژه را تسریع بخشد.
فاکتور زمان را فراموش نکنید
یکی از عناصری که مالکان اغلب از آن چشم پوشی می کنند، جدول زمانی است. برای مالکان و سازندگان داشتن درک واقع‌بینانه از زمان مورد نیاز برای تکمیل ساخت دفتر کار ضروری است. اگر مالک خودش ساخت را مدیریت کند، ممکن است زمان بیشتری صرف شود تا یک طراح، معمار یا برنامه ریز متبحر را پیدا کند. همچنین یافتن پیمانکاران و جمع‌آوری مصالح ساختمانی مورد نیاز ممکن است، بیشتر طول بکشد.
یک مالک باید اطمینان حاصل کند که پیمانکاران جز یک برنامه اولیه واقع‌بینانه برای پروژه دارند. همچنین، وی باید اطمینان حاصل کند که پروژه طبق جدول زمانی برای تکمیل به‌موقع پیش می‌رود.
سخن آخر
هزینه ساخت ساختمان اداری بسته به نوع بازاری که در آن ایجاد می‌شود می‌تواند بسیار متفاوت باشد. عواملی که بر هزینه ساخت فضای اداری تأثیر می‌گذارند شامل ارتفاع ساختمان (تعداد طبقات) و شرایط منطقه بندی، کیفیت و درجه مواد و مصالح استفاده‌شده و هزینه‌های عمومی نیروی کار است.
پس از احداث یک ساختمان اداری، فضای داخلی هنوز نیاز به چیدمان دکوراسیونی دارد که خود هزینه‌های نسبتا زیادی را بسته به نوع مبلمان و وسایل دکوراتیو یا فضاهای مخصوص استفاده مانند فضای کنفرانس و تناسب اندام یا ناهارخوری کارمندان می‌طلبد. وب‌سایت متری چند شما را در مراحل مختلف تخمین هزینه‌ها و برنامه ساخت ساختمان اداری یاری می نماید.
برای محاسبه آنلاین هزینه ساخت روی گزینه مد نظر خود کلیک کنید
سوالات کلیدی :
- هزینه ساخت ساختمان اداری چقدر است ؟
نرم افزار آنلاین برآورد هزینه متری چند با به روز رسانی قیمت مصالح و حقوق و دستمزد ها به طور مرتب ، مناسب برای کلیه فعالان صنعت ساختمان که قصد برآورد هزینه ساخت پروژه های اداری ،ویلا و مسکونی خود را دارند ، می باشد.
- فاکتورهای مهم در ساخت ساختمان های اداری چیست ؟
مکان و منطقه پروژه ، تعداد طبقات ساختمان ، هدف سرویس‌دهی پروژه از جمله این موارد هستند .
سلام وقت بخیر
ممنون از تهیه این مقاله خوبتون، من به تازگی قصد داشتم در یکی از پروژه‌های مجتمع المپیا فرتاک سرمایه گذاری کنم؛ این مقاله به خوبی تونست تا حدودی با روند کار ساخت یک ساختمان اداری منو آشنا کنه بازم ممنونم از شما.