پیش بینی قیمت ساخت و ساز

هزینه ساخت ساختمان اداری چقدر است؟

سؤال متداول «هزینه ساخت ساختمان اداری چقدر است؟» موردی نیست که بتوان به‌راحتی به آن پاسخ داد و این کار باید با توجه به تنوع گسترده در هزینه‌ها در بازارهای مختلف و پیچیدگی کار صورت گیرد.

نحوه‌ی استفاده از یک ملک یا ساختمان که بر مبنای طرح تفصیلی شهرداری و بر اساس چگونگی استفاده از آن ساختمان و فعالیت‌های شهری اطراف آن مشخص می‌شود را کاربری ساختمان گویند. کاربری ساختمان در ۸ نوع کاربری مسکونی، کاربری تجاری، کاربری کشاورزی، کاربری صنعتی، کاربری خدماتی، کاربری معدن، کاربری ورزشی و فاقد کاربری تقسیم‌بندی شده است.

آمارها نشان می‌دهند که هزینه ساخت ساختمان اداری به ازای هر مترمربع برای همه انواع ساخت‌ها یکسان نیست و حتی مهم‌تر از همه، قیمت ساخت هر مترمربع بسته به‌موقعیت مکانی در ایران بسیار متفاوت است. درواقع، موقعیت مکانی به‌تنهایی می‌تواند 70 درصد از هزینه‌های ساخت برای یک ساختمان اداری یک طبقه را به خود اختصاص دهد. این مورد مهم می‌تواند روی اینکه آیا یک پروژه سودآور است یا خیر تأثیر مستقیم بگذارد.

برای دریافت خلاصه متره، لیست قیمت مصالح مصرفی، برآورد هزینه ها به تفکیک فعالیت ها و برنامه ساخت به متری چند مراجعه کنید

فاکتورهای مهم در ساخت ساختمان‌های اداری

هنگام برآورد هزینه‌های یک پروژه تجاری عوامل زیادی وارد عمل می‌شوند. شما باید درک کنید که تفاوت مکان پروژه، مصالح و نیروی کار می‌تواند تأثیر زیادی در هزینه مترمربع ساخت داشته باشد. طبقات ساختمان‌ها و نمای کار نیز بدون شک در کل هزینه ساخت منعکس خواهد شد. همان‌طور که اشاره شد، هزینه پروژه‌های ساختمانی اداری بسته به عوامل مختلفی از جمله بسیاری از متغیرهای مربوطه مانند موارد زیر تغییر می‌کند:

  • مکان و منطقه پروژه
  • طرح پروژه
  • ابعاد ساختمان
  • تعداد طبقات ساختمان
  • هدف سرویس‌دهی پروژه اداری
  • استانداردها و ویژگی‌های مخصوص پروژه
  • کیفیت و درجه مواد و مصالح استفاده‌شده در پروژه
  • هزینه‌های عمومی کار و حاشیه‌ای کار
  • تجربه پیمانکاران و هزینه‌های مربوط به هر پیمانکار

هر دو کاربرد اصلی و ثانویه ساختمان اداری در حال ساخت تأثیر بسزایی در هزینه ساخت دارد. به‌عنوان‌مثال، ساخت دفتر مرکزی بزرگ شرکت در یکی از 10 شهر بزرگ ایران هزینه بیشتری نسبت به ساخت یک دفتر کارخانه کوچک در حومه شهر دارد. هزینه‌های ساخت و ساز یک ساختمان اداری درجه‌بندی‌های مختلفی دارد به‌طور مثال ساخت یک واحد اداری ساده با یک مطب یا فضای پزشکی متفاوت بوده و این تغییرات در هزینه ساخت تأثیر می‌گذارد.

کیفیت ساخت هم یکی از معیارهای کلیدی ارزیابی عملکرد پروژه‌های ساخت بوده، که تأثیر آن در دوره بهره‌برداری از خروجی پروژه جایگاه ویژه آن را ممتاز می‌نماید. همچنین کیفیت مطلوب اجرا یکی از عوامل مهم در کاهش هزینه‌ها و زمان اجرای پروژه‌های ساخت است. مطالعات انجام شده موید این واقعیت است که مدیریت کیفیت در پروژه‌های ساخت می‌تواند هزینه‌های اضافی ناشی از نقصان کیفیت را تا حد زیادی کاهش دهد. در این راستا به عنوان اولین گام شناسایی عواملی که کیفیت ساخت را تحت تأثیر قرار می‌دهند، ضروری به نظر می‌رسد.

مطالب مرتبط: هزینه ساخت یک مجتمع تجاری چقدر است؟

چگونگی تأثیر جغرافیا و منطقه بندی بر هزینه‌های ساخت ساختمان اداری

علاوه بر نوع ساختمان موردنظر، چندین فاکتور اصلی جغرافیایی دیگر نیز وجود دارد که باید در تعیین هزینه‌های ساخت و ساز تجاری در نظر گرفته شوند. یکی از مهم‌ترین فاکتورها منطقه بندی است. منطقه بندی تا حدی تعیین می‌کند که چه نوع مصالحی برای ساخت مورد نیاز است.

به‌طور دقیق تر، موقعیت جغرافیایی و توپوگرافی منطقه نیز در هزینه‌های ساخت نقش مهمی دارد. به‌عنوان‌مثال، در مناطق زلزله خیز مانند تهران، منطقه بندی لرزه‌ای مستقیماً هزینه مواد، تجهیزات و نیروی کار را تحت تأثیر قرار می‌دهد، زیرا برای مثال سازه مورد نیاز سنگین‌تر خواهد بود. سایر موارد جغرافیایی که باید در نظر گرفته شود، ارتفاع منطقه و مجاورت با اقیانوس یا دریا (در صورت وجود) است. این دو متغیر نیز بخشی از عامل ژئوتکنیک هستند.

علاوه بر این، شناسایی انواع خاک قسمت عمده‌ای از کارهایی است که ممکن است برای شروع کار در سایت انجام شود. به‌عنوان‌مثال، نیاز به شمع‌زنی در یک زمین سست خاک آن غنی از رس است (در یک منطقه بسیار شنی یا مرطوب) به‌طور مستقیم بر نوع مواد استفاده‌شده تأثیر گذاشته و به‌طور غیرمستقیم هم تخصص بالای پیمانکار را می‌طلبد که هردو درنتیجه بر هزینه تمام‌شده کار تأثیر می‌گذارد.

 با در نظر داشتن همه این اطلاعات، می‌توان دریافت که چرا بدون در نظر گرفتن مکان سایت و متغیرهای متعاقب آن، دستیابی به قیمت تمام‌شده تقریباً غیرممکن است.

چگونگی تخمین هزینه ساخت ساختمان اداری

به‌طور معمول، هزینه ساخت و ساز ساختمان را بر اساس متوسط ​​هزینه مترمربع بیان می‌کنند. این نکته زمانی حائز اهمیت است که بحث تجارت در میان باشد و مالک و سازنده بخواهند بر مبنای درصدی از هزینه‌ها با یکدیگر شراکت داشته باشند.

زمینه‌هایی که مالک و سازنده باید با یکدیگر در مورد آن‌ها به توافق برسند شامل موارد زیر خواهد بود.

  • چه امکاناتی در پروژه ساخت ساختمان تجاری پیش‌بینی‌شده است؟
  • از چه مواد و مصالحی استفاده خواهد شد؟
  • چه کسی هزینه مجوزها را پرداخت خواهد کرد؟
  • شرایط فسخ قرارداد و جریمه های دیرکرد

اگرچه افزایش اخیر هزینه‌های مصالح و کارگران باعث افزایش بروز برخی مشکلات در این فرآیند شده اما در کل همه طرف‌ها باید مذاکره کنند و انتظارات روشن خود را از قبل تعیین کنند تا اطمینان حاصل شود که همه در مورد همه موارد بحث شده است. علاوه بر این موارد، ساختمان‌های بلندمرتبه قطعاً هزینه‌های ساخت بیشتری خواهند داشت، اما نسبت هزینه بر مبنای مترمربع، هر چه پروژه بزرگ‌تر باشد، کاهش خواهد یافت.

به‌طور مثال در هزینه ساخت ساختمان‌های بین یازده تا بیست طبقه، تقریباً 11 درصد نسبت به ساختمان‌های میان مرتبه و 15 درصد نسبت به ساختمان‌های کم ارتفاع صرفه جویی خواهد شد. این اتفاق عمدتاً مربوط به این است که بسیاری از مواد و مصالح و تجهیزات به‌صورت عمده خریداری‌شده و امکان دریافت تخفیف از تأمین‌کنندگان کالا بالاتر خواهد بود.

هزینه‌های سخت در مقابل هزینه‌های نرم

هزینه‌های سخت دارایی‌های ملموسی است که ما باید برای تکمیل پروژه ساخت و ساز خود پرداخت کنیم. معمولاً هزینه‌های سخت به‌راحتی قابل‌اندازه‌گیری هستند و می‌توانند با اطمینان توسط یک مترور با تجربه مشخص شوند. به‌طورکلی، این نوع هزینه‌ها، قیمت هر بخش از کار یا هزینه‌های مربوط به پروژه واقعی را نشان می‌دهد و به‌عنوان یک قاعده، هزینه‌های سخت می‌تواند حدود 70 درصد از کل هزینه ساخت و ساز را تشکیل دهد.

هزینه‌های سخت در پروژه اداری

این هزینه‌ها به‌طور معمول مربوط به فرایند مهندسی و طراحی هستند و بسته به تصمیم عوامل ذی‌ربط تغییر می‌کنند، به همین دلیل یکی دیگر از روش‌های تمایز بین هزینه‌های نرم و هزینه‌های سخت است. در زیر لیستی از هزینه‌های سخت ساخت و ساز اداری آورده شده است.

  1. اسکلت ساختمان

 هزینه‌های سخت مرتبط با ساختار سازه‌ای را گویند. این دسته شامل تمام کارها و مواد و مصالح مورد نیاز برای تکمیل کل اسکلت ساختمان است. هر چیزی که قابل سنجش باشد و می‌تواند برآورد شود باید بخشی از هزینه‌های سخت این بخش باشد.

  1. سایت

این دسته از هزینه‌ها شامل همه خدمات زیرزمینی، هوایی، دستگاه‌های آب، فاضلاب، آتش‌نشانی، سنگ‌فرش، فضای سبز و غیره مربوط به سایت یا اطراف پروژه است که باید زیرمجموعه هزینه‌های سخت به‌حساب آید.

  1. محوطه‌سازی

 هزینه‌های مربوط به عملیات محوطه‌سازی، از جمله چمن، آبیاری، درختان، مالچ ریزی، درختچه‌ها، کود و هر ماده دیگر که در ساخت پروژه‌ها بر اساس نقشه‌های معماری موجود است، زیرمجموعه هزینه‌های سخت است.

  1. روز مبادا

همه هزینه‌هایی که برای تمام شرایط غیرمنتظره و پیش‌بینی‌نشده که ممکن است بر روند ساخت و ساز تأثیر بگذارد در نظر گرفت می‌شود را هزینه‌های روز مبادا گویند. اگرچه مقدار آن قابل‌اندازه‌گیری نیست اما می‌توان از داده‌های تاریخی بین پنج‌تا ده درصد کل هزینه‌های پروژه برای پروژه‌های جدید و 10 تا 20 درصد برای پروژه‌های بازسازی استفاده کرد.

  1. تغییر سفارش‌ها

تغییر سفارش‌ها ممکن است در مورد همه ارکان پروژه اتفاق بیافتد پس باید در هزینه‌های سخت گنجانده شود. برخی از سازندگان این مورد را از ساختن یک ساختار برای فرآیند پاسخگویی جدا می‌کنند، اما شامل هزینه‌های اضافی مربوط به ساخت پروژه می‌شود. هزینه‌های بیمه به‌طور معمول به‌عنوان هزینه‌های سخت گنجانده نمی‌شود.

  1. هزینه‌های بالاسری

هزینه بالاسری درواقع قسمتی از مجموع طرح یا پروژه که دربرگیرنده هزینه‌های جاری و سود پیمانکار است و به سود درصدی از هزینه‌های مستقیم کار محاسبه می‌شود. هزینه بالاسری، هزینه‌هایی است که بین اقلام مختلف یک کار، مشترک و عمومی بوده و نمی‌توان آن را مستقیماً به هر یک از اقلام کارها نسبت داد؛ مانند هزینه‌های نیروی انسانی مدیریتی، اداری، مالی، تدارکات، دفتر مرکزی و دفاتر کارگاهی.

چگونگی برآورد هزینه‌های سخت

می‌دانیم که هزینه‌های سخت را می‌توان برآورد کرد، اکنون زمان درک فرآیند برآورد این هزینه‌ها است. اولین گام در برنامه‌ریزی پروژه، ارائه برآورد مفهومی است. تخمین‌های مفهومی اولیه بین 30 درصد تا 50 درصد دقت دارد و گاهی اوقات با برآورد پارامتری یا استفاده از یک مدل هزینه توسعه می‌یابند.

مرحله دوم فرایند تخمین زدن زمانی است که بودجه اولیه توسعه‌یافته است و طیف دقیقی بین 15 تا 30 درصد را فراهم می‌کند. این تخمین زده‌شده با استفاده از اطلاعات تاریخی، پیشنهاد‌ها و احتمالات به 20 درصد کاهش ‌یافته است. هنگامی که پروژه در حال طراحی است، برآوردگر اطلاعات دریافت شده را بررسی کرده و یک برآورد هزینه قطعی را ارائه خواهد داد.

هزینه‌های نرم در پروژه اداری

از طرف دیگر، هزینه‌های نرم شامل تغییرات فیزیکی فضای تجاری نمی‌شود. این هزینه‌ها معمولاً 8 تا 12 درصد از کل هزینه پروژه را تشکیل می‌دهند. تخمین هزینه‌های نرم به‌طورکلی آسان‌تر از هزینه‌های سخت است. این اصطلاح معمولاً به هزینه‌های خدمات مورد نیاز برای تکمیل پروژه با توجه به مشخصات مستأجر اشاره دارد و می‌تواند شامل موارد زیر باشد.

  • هزینه‌های معماری و طراحی
  • هزینه‌های بازرسی
  • هزینه‌های زمین و املاک و مستغلات
  • تجهیزات ساختمانی، اجاره‌ها و ابزارها
  • سود وام و هزینه‌های حسابداری
  • مدیریت پروژه
  • بیمه ساخت و ساز و عوارض حرفه‌ای
  • مالیات‌های محلی و دولتی
  • روابط عمومی و تبلیغات
  • کارهای اضافی و مطالعات

چالش‌های جریان نقدی ساخت و ساز تجاری

صنعت ساختمان فشار قابل‌توجهی بر جریان نقدی پیمانکاران دست‌اندرکار پروژه‌ها وارد می‌کند. هزینه کردن پول نقد برای پروژه‌ها امری عادی است و در برخی موارد می‌تواند باعث ضرر دهی یک شرکت شود. وقتی صحبت از پروژه‌های اداری می‌شود، این مسئله حتی حساس‌تر هم می‌شود. درحالی‌که اکثر پروژه‌ها، صرف‌نظر از اندازه، مقداری پول نقد از طرف پیمانکار می‌خواهند، اما رسیدگی به برخی مسائل و مشکلات در این نوع کاربری نسبت به دیگر کاربری‌ها آسان‌تر است.

سازندگان پروژه‌های مسکونی اغلب تمایل دارند که با پول کمتری شروع کنند و تزریق پول را به‌صورت آرام‌آرام به پروژه داشته باشند. این در حالی است که در پروژه‌های اداری این اتفاق کمتر می‌افتد زیرا هزینه‌ها با توجه به امکانات پروژه بعضاً بالاتر بوده و به دلیل آن که بیشتر دفاتر اداری برای مستقر شدن در ساختمان عجله دارند، تزریق پول هم باید بیشتر باشد تا پروژه را تسریع بخشد.

فاکتور زمان را فراموش نکنید

یکی از عناصری که مالکان اغلب از آن چشم پوشی می کنند، جدول زمانی است. برای مالکان و سازندگان داشتن درک واقع‌بینانه از زمان مورد نیاز برای تکمیل ساخت دفتر کار ضروری است. اگر مالک خودش ساخت را مدیریت کند، ممکن است زمان بیشتری صرف شود تا یک طراح، معمار یا برنامه ریز متبحر را پیدا کند. همچنین یافتن پیمانکاران و جمع‌آوری مصالح ساختمانی مورد نیاز ممکن است، بیشتر طول بکشد.

یک مالک باید اطمینان حاصل کند که پیمانکاران جز یک برنامه اولیه پروژه واقع‌بینانه دارند. همچنین، وی باید اطمینان حاصل کند که پروژه طبق جدول زمانی برای تکمیل به‌موقع پیش می‌رود.

مطالب مرتبط: هزینه ساخت برج مسکونی چقدر است؟

سخن آخر

هزینه ساخت ساختمان اداری بسته به نوع بازاری که در آن ایجاد می‌شود می‌تواند بسیار متفاوت باشد. عواملی که بر هزینه ساخت فضای اداری تأثیر می‌گذارند شامل ارتفاع ساختمان (تعداد طبقات) و شرایط منطقه بندی، کیفیت و درجه مواد و مصالح استفاده‌شده و هزینه‌های عمومی نیروی کار است.

پس از احداث یک ساختمان اداری، فضای داخلی هنوز نیاز چیدمان دکوراسیونی دارد که خود هزینه‌های نسبتا زیادی را بسته مبلمان و وسایل دکوراتیو یا فضاهای مخصوص استفاده مانند فضای کنفرانس و تناسب اندام یا ناهارخوری کارمندان می‌طلبد. وب‌سایت متری چند شما را در مراحل مختلف تخمین هزینه‌ها و برنامه ساخت یاری خواهد رفت.

برای امتیاز به این نوشته کلیک کنید!
[کل: 0 میانگین: 0]

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

نوشته های مشابه

دکمه بازگشت به بالا