زیربنای ساختمان چیست و پاسخ به 4 سوال برای محاسبه متراژ زیربنا

یکی از مهم‌ترین اصطلاحاتی که در قوانین ثبتی و شهرداری به وفور استفاده می‌شود، زیربنا است. زیربنای ساختمان با مساحت کل بنا متفاوت است. در مباحث زیربنای ساختمان چیست و فرق بنا و زیربنا چیست و یا تفاوت مساحت خالص با زیر بنای کل ساختمان چیست باید تعاریف اصطلاحاتی مانند زیربنای مفید و غیر مفید، مشاعات و مفروزات آپارتمان و موارد دیگر بررسی گردند. به همین منظور در این محتوا به تمامی این موارد پرداخته‌ایم.

زیربنای ساختمان چیست

بنابر تعریف شهرداری، سطح زیربنای هر طبقه از ساختمان احداثی، کل مساحت بنای آن طبقه به اضافه مساحت دیوارها، راه پله‌ها ،راهرو ها وداکت‌ها را شامل می‌شود. به این معنی که برای محاسبه زیر بنای طبقه باید مترکشی را پشت تا پشت دیوارها انجام داد. به طور کلی جمع مساحت طبقات روی زمین و زیر زمین مساحت کل بنای ملک مورد نظر را نتیجه می‌دهد.

زیربنای مفید و غیرمفید ساختمان چیست

در مباحث مربوط به زیر بنای ساختمان ابتدا باید تفاوت زیر بنای مفید و غیرمفید را بدانیم. زیربنای مفید به سطح کل ساخته شده بر روی زمین ملک به جز قسمت پله و آسانسور و دیگرمشاعات گفته می‌شود. طبیعتا زیر بنای غیرمفید نیز سطح کل زیر بنا به غیر از فضای مفید است.

بنای مفید ساختمان بر طبق قانون یعنی آنچه در سند ساختمان به نام مالک بوده و کسی حق هیچ‌گونه دخل و تصرفی را در آن ندارد. بحث مهم در اینجا در مورد پارکینگ و انباری پیش می‌آید که باید گفت با اینکه پارکینگ و انباری موجود در زیر زمین که بعضاً در سند ملک مذکور به مالک انتقال می‌یابند جزء فضای غیرمفید به حساب می‌روند.

برای محاسبه آنلاین هزینه ساخت روی گزینه مد نظر خود کلیک کنید

مشاعات و مفروزات آپارتمان به چه معنا هستند؟

مشاعات ساختمان همان‌طور که از اسم آن پیداست به بخش‌هایی گفته می‌شود که تمام مالکین در آن‌ها سهم دارند. مشاع بودن به معنی آن است که سهم هیچ یک از مالکین را نمی‌شود به صورت مجزا تعیین نمود یعنی همه مالکین در تمام نقاط مشاع آپارتمان سهم دارند.

نحوه تشخیص مشاعات ساختمان بدین صورت است که هر قسمتی از آپارتمان که در سند قطعی مالکیت به طور مشخص به عنوان دارایی مالک به آن اشاره نگردیده باشد، جزء مشاعات آپارتمان به حساب می‌آید. به طور مثال اگر در سند هر واحد، متراژ انباری و پارکینگ ذکر گردیده باشد این دو فضا از مشاعات ساختمان به حساب نمی‌آیند. اما چون مساحت راهرو و آسانسور در سند مالکیت نیامده، این دو فضا جزء مشاعات هستند.

این طور می‌توان گفت که مشاعات بخش‌هایی از ساختمان هستند که ما در آن‌ها سهم داریم، اما مالکیت آن در اختیار و اراده ما نیست. این یعنی مشاعات به کل مالکین تعلق دارد و یک نفر از مالکین نمی‌تواند روی بخشی از مشاعات به صورت جداگانه ادعای مالکیت داشته باشد.

مفروزات به همان بخش‌های خصوصی و تحت تملک افراد می‌گویند که اصطلاحی در مقابل مشاعات است که بین تمامی مالکین در یک ساختمان مشترک هستند. مفروزات به فضاهای داخلی آپارتمان‌ها که شامل اتاق‌های خواب، آشپزخانه و بالکن هستند، گفته می‌شود. اگر در ساختمانی انباری داخل آپارتمان برای واحدها در نظر گرفته شود، متراژ بین دیوار تا دیوار انباری را به زیر بنای ملک اضافه می‌کنیم.

پس در پاسخ به این سوال که آیا پارکینگ جز زیربنای مفید است؟ پاسخ ما منفی خواهد بود؛ گرچه فضای آن جزء مفروزات ما است. باید افزود که طراحی بالکن و پارکینگ اختصاصی برای واحدهای ساختمان بسیار مفید است. این کار علاوه بر بالا بردن امتیازات ساختمان نسبت به ساختمان‌های هم‌رده که فاقد این فضاها هستند، باعث افزایش متراژ خانه و در نتیجه ارزشمندتر شدن قیمت ملک هنگام فروش یا اجاره خواهد شد.

در آپارتمان‌های مسکونی فضاهایی چون لابی، سرایداری، سرویس بهداشتی در حیاط، اتاق مدیریت، اطلاعات، سایت کامپیوتر، سالن اجتماعات، فضای بازی بچه‌ها، تاسیسات، شوت زباله، راه پله و آسانسور، فضای ورزشی، هواکش، نورگیر و نمازخانه جزء مشاعات به شمار می‌روند.

آیا حیاط و تراس آپارتمان جزء زیربنا محسوب می‌شود؟

از آنجایی که حیاط در واقع زمینی خالی محسوب می‌شود که بنایی روی آن احداث نگردیده است، لذا مساحت آن جزء زیربنای ساختمان محاسبه نمی‌شود. اما موضوع در مورد تراس و بالکن که هر دو فضایی برای ارتباط با محیط بیرون هستند تفاوت دارد.

در پاسخ به این سوال که تراس جزئی از زیربنا محسوب می‌شود یا خیر باید بگوییم که شهرداری برای تشویق مردم برای احداث بالکن و ارتقا دادن کیفیت ساختمان‌های مسکونی، احداث تراس‌های مسقف تا عمق ۳ متر را به شرح ذیل جزء زیربنا و تراکم طبقه به حساب آورده است. علاوه بر این در نقشه شهرداری چنانچه عمق بالکن بیش از ۳ متر باشد، کل مساحت آن به عنوان بخشی از زیربنا محسوب خواهد شد.

نحوه محاسبه‌ زیربنای بالکن به شرح زیر است.

1. نیمی از مساحت بالکن سه طرف باز، جزء زیربنا محسوب می‌شود.
2. دوسوم تراس سه طرف بسته، جزء زیربنا محسوب می‌شود.

مطلب پیشنهادی: نحوه محاسبه زیربنای ساختمان با فرمول های ریاضی و نکات آن

آیا دیوارها جزء زیربنای ساختمان به حساب می‌آیند؟

در پاسخ به این سوال باید گفت که کل دیوارهای داخلی جز مساحت مفید هستند و نیمی از دیوارهای 20 سانتی‌متری مشترک میان واحدها به زیربنای ملک اضافه می‌شود. علاوه بر این نیز باید اشاره کرد که قطر دیواری که بین آپارتمان و فضاهای مشاع قرار دارد، به مساحت زیربنای مفروز اضافه خواهد شد.

رعایت نکات زیر در بحث مترکشی زیربنا حائز اهمیت هستند:

1. تفکیک فضاهای مشاع و مفروز قبل از انجام مترکشی آپارتمان انجام شود.
2. برای محاسبه زیربنای هر واحد باید بالکن‌های روباز و دارای سقف هم به حساب آیند.
3. فضای بین دیوارها در مترکشی در نظر گرفته می‌شوند و سپس قطر دیوارها به مساحت کل اضافه می‌شود.
4. برای محاسبه زیربنای خانه‌هایی که دارای شکل هندسی مشخصی هستند باید با اندازه‌گیری هر ضلع و توسط فرمول‌های ساده ریاضی مساحت را به دست آوریم.
5. مساحت خانه‌هایی که شکل هندسی مشخصی ندارند از طریق تفکیک به اشکال هندسی و محاسبه مساحت آن‌ها و سپس جمع نمودن اعداد به دست آمده محاسبه خواهد شد.
6. در مورد واحدهای دوبلکس باید گفت که راه‌پله میان دو طبقه جزئی از طبقه پایینی است و باید هر طبقه به صورت جداگانه مترکشی شده و مجموع آن‌ها زیربنای ساختمان می‌شود.
7. دیواری که بین دو واحد آپارتمان است، در صورتی که قسمتی از‌ اسکلت ساختمان نباشند، دارای مالکیت مشترک است.
8. در محاسبات می‌توان از اندازه‌های کف‌پوش‌ها به عنوان یک راه سریع برای به دست آوردن مساحت سریع حدودی فضاها استفاده کرد.

برای محاسبه آنلاین هزینه ساخت روی گزینه مد نظر خود کلیک کنید

سخن آخر

بر اساس آنچه بیان شد، نحوه محاسبه زیربنای ساختمان، برای افرادی که قصد سرمایه‌گذاری روی یک ملک را دارند امری کاملاً ضروری و لازم خواهد بود. به منظور محاسبه زیربنای آپارتمان‌هایی که شکل هندسی واحد و مشخصی دارند، فقط باید اندازه هر ضلع را اندازه‌گیری کرده و سپس مساحت را با استفاده از فرمول‌های ریاضی بدست آورد.

وب‌سایت متری چند از مجموعه کارگشا با ارائه سرویس‌های مفید خود از جمله ساختار شکست کار، برنامه ساخت، کش فلو (cash flow)، گانت چارت و نمودار اس (S curve) در کمترین زمان دقیق‌ترین هزینه ساخت و سریع‌ترین برنامه ساخت را به شما عزیزان ارائه می‌دهد.

سوالات کلیدی :

• مفروزات آپارتمان به چه معنا است ؟

مفروزات به بخش‌های خصوصی و تحت تملک افراد می‌گویند که اصطلاحی در مقابل مشاعات است.

• زیربنای ساختمان چیست؟

کل مساحت بنای هر طبقه  از ساختمان به اضافه مساحت دیوارها، راه پله‌ها و داکت‌ها را زیر بنای ساختمان گویند .