بانک‌های کشور وام ساخت خانه را به اضافه وام‌های خرید خانه که در قالب انواع وام مسکن مانند وام اوراقی خرید مسکن یا وام خانه اولی‌ها است، ارائه می‌کنند. تسهیلات ساخت مسکن در قالب وام‌هایی مانند وام ساخت مسکن بافت فرسوده به متقاضیان پرداخت می‌گردد. بانک مسکن به‌عنوان تنها بانک دولتی که در بازار مسکن ایران فعال است و متخصصانی را در این زمینه در اختیار دارد، متولی پرداخت این نوع وام‌ها و دریافت اقساط وام ساخت مسکن از مشتریان و متقاضیان خود است.
درباره وام ساخت خانه بانک مسکن
همان‌طور که در قسمت قبل توضیح داده شد، بانک مسکن از بنگاه‌های اقتصادی فعال در بازار مسکن ایران و متولی طرح مسکن ملی است و تسهیلات این بانک در حوزه مسکن نیز تنها به وام خرید خانه ختم نمی‌شود. بانک مسکن جهت تشویق مردم به ساخت‌وساز مخصوصا در مناطق بافت فرسوده، تسهیلات ساخت مسکن را در قالب وام و با توجه به تقسیم‌بندی جغرافیایی متقاضی به وی پرداخت می‌کند.
اما نباید این وام را با وام جعاله مسکن یا همان وام تعمیرات مسکن اشتباه گرفت. وام جعاله مسکن جهت تعمیر یک واحد مسکونی داده می‌شود و سقف آن نسبت به وام ساخت مسکن پایین‌تر است و وام جعاله را نیز می‌توان هنگام خرید خانه در کنار وام خرید مسکن درخواست کرد. سقف وام ساخت مسکن در سال 1400 با توجه به تقسیم‌بندی جغرافیایی منطقه زندگی درخواست دهنده به سه دسته شده است.
- تهران (مناطق 22 گانه)
- مراکز استان‌های دیگر و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت
- سایر شهرها و شهرستان‌ها
به‌علاوه سقف تسهیلات ساخت مسکن با توجه به فرد سازنده نیز تعیین و به دودسته سازندگان عادی و حرفه‌ای تقسیم‌بندی شده است. بانک مسکن علاوه بر اعطای وام ساخت خانه به افراد در شهرها، تسهیلاتی نیز به روستاییانی ارائه می‌دهد که توسط بنیاد مسکن آن منطقه اقدام به تشکیل پرونده کرده‌اند.
فرآیند و سقف وام ساخت خانه
بانک مسکن در راستای هدف تشویق سازندگان به ساخت واحدهای مسکونی سقف وام ساخت‌وساز مسکن 1400 را نسبت به وام ساخت مسکن 1399 افزایش داده است. این افزایش مبلغ تسهیلات جهت تامین بخش عمده‌ای از هزینه‌های مالی سازندگان و رونق بازار مسکن کشور است. طبق آخرین اعلام این بانک، سقف وام ساخت‌وساز مسکن در سال 1400 تا ۲۵۰ میلیون تومان افزایش پیداکرده است که این عدد افزایش ۴۷ درصدی را نسبت به وام ساخت مسکن 1399 نشان می‌دهد.
سقف وام ساخت مسکن در سال قبل در تهران ۱۷۰ میلیون تومان و دو سال قبل نیز ۱۱۰ میلیون تومان بود؛ بنابراین با توجه به این تغییرات می‌توان به افزایش ساخت‌وساز و افزایش تقاضا برای وام ساخت مسکن 1400 و در پی آن عرضه بیشتر مسکن و کاهش قیمت آن در سال جاری امیدوار بود. همان‌طور که در بالا اشاره شد، سقف وام مسکن با توجه به نوع متقاضیان و تقسیم‌بندی جغرافیایی محل ساخت تعیین گردیده است.
در جدیدترین تصمیم‌گیری بانک مرکزی، بانک مسکن موظف شده تا برای تشویق سازندگانی که از فناوری‌های روز جهت کاهش مصرف انرژی استفاده می‌کنند سقف تسهیلات ساخت مسکن و شرایط وام ساخت مسکن 1400 را با توجه به نوع فناوری مورد استفاده تعیین کند. جدول زیر حاوی سقف تسهیلات ساخت مسکن با توجه به شرایطی است که در بالا به توضیح آن پرداخته‌شده است.
| سقف تسهیلات بر اساس تقسیم‌بندی جغرافیایی سازنده | سقف تسهیلات اعطایی به ازای هر واحد به‌صورت عادی | سقف تسهیلات اعطایی به ازای هر واحد به مجریان حرفه‌ای | سقف تسهیلات اعطایی به ازای هر واحد به سازندگان حرفه‌ای استفاده‌کننده از فناوری‌های نوین |
| تهران | ۷۰ میلیون تومان | ۲۰۰ میلیون تومان | ۲۵۰ میلیون تومان |
| مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت | ۶۰ میلیون تومان | ۱۷۰ میلیون تومان | ۲۲۰ میلیون تومان |
| سایر شهرستان‌ها | ۵۰ میلیون تومان | ۱۴۰ میلیون تومان | ۱۸۰ میلیون تومان |
جدول بالا نشان‌دهنده سقف تسهیلات ساخت مسکنی است که در هر شهر به سازندگان متقاضی حقیقی و حقوقی پرداخت می‌شود. اگر سازنده‌ها حرفه‌ای بوده و مجوز انبوه‌سازی دارند لازم است مدارکی را از وزارت راه و شهرسازی برای احراز هویت دریافت کنند مدارک لازم و مراجع آن‌ها به تکنیک اشخاص حقیقی و حقوقی در جدول زیر آمده است.
| نوع صلاحیت شخص حقیقی | مرجع صدور مدرک | شرایط |
| پروانه اشتغال به کار مهندسی | وزارت مسکن و شهرسازی | رشته عمران و معماری
صلاحیت‌های نظارت، طراحی و اجرا |
| پروانه اشتغال به کار کاردانی فنی ساختمان | وزارت مسکن و شهرسازی | سابقه بیش از ۵ سال از تاریخ صدور پروانه احداث حداقل ۲۰ واحد مسکونی |
| پروانه اشتغال به کار تجربی | وزارت مسکن و شهرسازی | تمامی دارندگان با لحاظ حدود صلاحیت حرفه‌ای |
برای اشخاص حقوقی نیز شرح شرایط در جدول زیر آمده است.
| نوع صلاحیت شخص حقوقی | مرجع صدور مدرک | شرایط |
| پروانه انبوه‌سازی | وزارت مسکن و شهرسازی | – |
| پروانه اشتغال به کار مهندسی حقوقی | وزارت مسکن و شهرسازی | دارندگان صلاحیت نظارت، طراحی و اجرا در رشته‌های عمران یا معماری |
| گواهی صلاحیت پیمانکاری | وزارت مسکن و شهرسازی | تمامی دارندگان گواهی صلاحیت پیمانکاری در رشته راه و ساختمان
|
شخص حقیقی صاحب پروانه اشتغال به کار تجربی، تنها در صورتی می‌تواند درخواست افزایش سقف وام دهد که حدود صلاحیت حرفه‌ای وی در پروانه درج شده باشد. همچنین در صورت ارائه سابقه احداث واحدهای مسکونی با مدارک و مستندات به مدیر شعبه و تایید وی، افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن برای سازندگان تجربی امکان خواهد داشت.
وام‌های ساخت مسکن حداکثر 80 درصد از محل اوراق گواهی سپرده تامین می‌گردند. اگر پروژه‌ای دارای چند مالک باشد و اگر یک و یا تعدادی از آن‌ها شرایط دریافت وام مسکن را داشته باشند، می‌توانند بر روی تمامی واحدها وام ساخت بگیرند. در ازای ساخت عادی هر یک از واحدهای مسکونی در تهران بزرگ سقف وام مسکن با استفاده از اوراق حداکثر تا ۱۲۰ میلیون تومان افزایش پیدا می‌کند. این رقم در شهرهای بزرگ دیگر ایران دارای سقف ۱۰۰ میلیون تومانی و در شهرهای کوچک دیگر ۸۰ میلیون است.
سود وام ساخت خانه با توجه به محل پرداخت آن حساب می‌شود به این معنی که چنانچه وام ساخت مسکن از تسهیلات بدون سپرده باشد نرخ سود آن 18 درصد خواهد بود. نرخ سود وام ساخت مسکن اوراق ممتاز 17.5 درصد است که این میزان برای وام ساخت مسکن بافت فرسوده به میزان 16 درصد محاسبه می‌شود.
بازپرداخت اقساط وام‌های ساخت مسکن
شرایط وام ساخت مسکن 1400 تغییر زیادی نسبت به سقف تسهیلات در سال ۹۸ داشته و افزایش ۴۷ درصدی را با توجه به نرخ تورم نجومی شاهد بوده است، با این همه نرخ سود تسهیلات ساخت مسکن مانند قبل روی ۱۸ درصد باقی‌مانده است و مدت‌زمان بازپرداخت آن نیز ۱۲ سال است. البته اگر سازندگان به تعهدات خود مبنی بر بازپرداخت اقساط عمل نکند، این نرخ سود به ۲۴ درصد افزایش پیدا خواهد کرد.
عده‌ای از صاحب‌نظران بازار ساخت‌وساز در ایران معتقدند که این افزایش سقف وام ساخت مسکن 1400 به‌تنهایی نمی‌تواند باعث رونق بازار و تولید در این حوزه حیاتی کشورمان باشد، بلکه اعتقاد بر این است که برای تشویق به ساخت‌وساز این نرخ سود است که باید کاهش یابد و مدت‌زمان بازپرداخت نیز حداقل باید به ۲۰ سال رسانده شود. آن‌ها همچنین معتقدند که درصد تخفیف به سازندگانی که فناوری‌های نوین را در دستور کار خود قرار داده‌اند نیز خیلی راضی‌کننده نبوده است.
وام‌های ساخت خانه در بانک‌های دیگر
محل تامین این نوع وام اوراق قرضه است یعنی اوراق حق تقدم دریافت تسهیلات مسکن که در حال حاضر به‌طور میانگین هرکدام از آن‌ها حدود ۴۵ هزار تومان قیمت پایه‌دارند، پشتوانه پرداخت وام‌های خرید و ساخت مسکن هست. فرآیند کار به این صورت است که با خرید هر فقره، امتیاز ۵۰۰ هزار تومان به خریدار آن اعم از سازنده یا خریدار تعلق خواهد گرفت. در کنار بانک مسکن ایران چند بانک دیگر هم نسبت به اعطای وام ساخت خانه اقدام می‌کنند.
بانک پارسیان یکی از این بانک‌هاست به صورتی که پرداخت تسهیلات مشارکت مدنی احداث ساختمان، حداقل طی 3 مرحله در این بانک امکان‌پذیر بوده و بازپرداخت این تسهیلات نیز صرفا به صورت یکجا در موعد اتمام کار و حداکثر تا 18 ماه هست. وثیقه بازپرداخت این تسهیلات نیز ملک موضوع مشارکت هست. وام احداث یا تکمیل ساختمان خانه نیز که توسط بانک سینا ارائه می‌گردد یکی دیگر از وام‌های ساخت خانه بوده و تحت شرایط زیر پرداخت می‌گردد.
مبلغ این وام‌ها به ازای هر واحد مسکونی تا سقف 80 درصد قیمت تمام‌شده برآوردی است، فرآیندی که در بخش هزینه ساخت سایت متری چند باکیفیت و دقت بسیار بالا انجام می‌گردد. بازپرداخت این وام 18 ماه است که با توافق طرفین تا 6 ماه نیز قابل‌افزایش است.
سخن آخر
صرف‌نظر از اینکه آیا افراد پس از دوندگی‌های فراوان و طی مراحل پیچیده اداری موفق به دریافت وام‌های مسکن بانک‌های مختلف می‌شوند یا خیر مهم این است که کسانی که به دنبال وام ساخت خانه هستند به این نتیجه دست پیدا کنند که این وام چقدر در مرحله ساخت خانه توسط آن‌ها مشکل‌گشا است.
