15هزینه بازسازی خانه در تهران از مهم‌ترین دغدغه‌های افرادی است که می‌خواهند ساختمان محل زندگی خود را بازسازی کنند. بازسازی شامل ایجاد تغییرات کوچک و بزرگ در ساختمان است که می‌تواند نتایج شگفت انگیزی داشته باشد و فضای مورد استفاده را به یک فضای کاربردی تر و دل پسندتر تبدیل کند؛ اما مهم‌ترین نقش را در این میان هزینه بازسازی بازی خواهد کرد.
برآورد هزینه تعمیرات و بازسازی ساختمان اولین قدم در بازسازی است. بازسازی ساختمان شامل بخش‌های داخلی ساختمان مانند سرویس بهداشتی، آشپزخانه، پذیرایی و اتاق‌ها یا بخش‌های عمومی مانند آسانسور و پارکینگ و بخش‌های خارجی مانند نما و بالکن است. برای بازسازی قسمت‌های مشترک ساختمان باید موافقت تمام واحدهای مسکونی با بازسازی جلب شود.
کلیات بازسازی خانه و هزینه‌های آن
هزینه بازسازی برای هر ملک و هر فضا متفاوت بوده و در کل امکان بیان هزینه‌ها و قیمت به صورت متر مربعی وجود ندارد. دلیل این موضوع این است که مثلاً هزینه بازسازی خانه کلنگی با بازسازی آپارتمان تفاوت دارد یا بازسازی مانند ساخت یک ساختمان کامل شامل کلیات نیست و ممکن است فقط قسمتی از ملک مورد بازسازی قرار بگیرد. همچنین نوع مصالح مصرفی در کار هم در قیمت تمام شده تأثیر گذار بوده و در ابتدای امر باید مشخص شود که هدف ما از بازسازی چیست.
قاعدتاً هزینه بازسازی خانه از هزینه ساخت یک خانه از صفر کمتر است و در واقع قابل مقایسه با قیمت مصالح و ساخت و ساز یک بنای کامل نیست. به همین دلیل بسیاری از فعالان بازسازی و نوسازی را به تخریب کامل یک بنا ترجیح می‌دهند. البته در مواردی که بافت بنا کاملاً فرسوده شده و قابلیت تعمیر وجود نداشته باشد، تخریب کامل بنا و ساخت و ساز ضروری خواهد بود. با توجه به هزینه بازسازی خانه، عملیات بازسازی بهترین راه برای نوسازی و طراحی داخلی ساختمان است.
مراحل گام به گام محاسبه هزینه بازسازی خانه
محاسبه هزینه در پروژه‌های بازسازی یا دکوراسیون داخلی به روش‌های مختلفی انجام می‌شود و هر متخصص، روش خاصی را در زمان محاسبه هزینه بازسازی، برای خود داشته و طبق آن هزینه‌ها را محاسبه می‌کند، اما در هر صورت با آگاهی از حدود هزینه بازسازی، افراد راحت تر می‌توانند برای انجام عملیات بازسازی مورد نظرشان تصمیم بگیرند.
اما در کل یک شخص یا تیم متخصص بازسازی، حتماً پیش از شروع بازسازی باید هزینه پروژه را با استفاده از محاسبات کامل و دقیق به دست آورد. مواردی که باید برای محاسبه هزینه بازسازی مورد بررسی قرار بگیرند در زیر آمده است.
- انجام فاز صفر پروژه یعنی بررسی اولیه موقعیت خانه و محدودیت‌هایی پیش روی عملیات بازسازی
- تبیین مراحل و فازهای مختلف پروژه بازسازی
- برداشت ابعاد و اندازه‌ها در هر فضا و رسم پلان آن‌ها
- تخمین مدت زمان انجام هر مرحله از پروژه بازسازی طبق مشاوره با افراد متخصص
- تعیین میزان تخصص و تعداد نیروهای کار لازم برای انجامم هر مرحله از کار
- تخمین دستمزد هر یک از نیروهای کار بر اساس قیمت روز
- تخمین هزینه روز مصالح لازم و ابزارهای مورد نیاز که باید خریداری و یا کرایه شود
- محاسبه مجموع هزینه‌ها برای هر مرحله از پروژه بازسازی
- تعیین نوع قرارداد و دستمزد پیمانکار اصلی پروژه
- در نظر گرفتن یک درصد اضافه در محاسبه هزینه برای موارد پیش‌بینی‌نشده
- محاسبه رقم نهایی هزینه بازسازی با استفاده از جمع بندی هزینه‌های محاسبه شده
گام‌های محاسبه هزینه بازسازی خانه در تهران
شرح مراحل مورد اشاره در بالا در زیر آمده است.
گام اول: بررسی اولیه موقعیت پروژه و محدودیت‌هایی که برای بازسازی وجود دارد
برای رسیدن به برآورد درست از هزینه بازسازی مورد بررسی قرار می‌گیرد. باید در نظر داشت هر عملیات ساختمانی بسته به نوع زمان و موقعیت پروژه، دارای شرایط منحصر به فردی است و تعدادی محدودیت قانونی در هر ساختمان یا محله‌ای وجود دارد که باید در زمان بررسی اولیه، برنامه ریزی و برآورد هزینه در نظر گرفته شود.
گام دوم: مراحل و بخش‌های مختلف بازسازی
این گام به این معنی که پس از انجام بررسی‌های اولیه، مراحل و بخش‌های مختلف پروژه بازسازی بر اساس برنامه ریزی اولیه، نظر مالک و پیشنهاد افراد خبره تعیین می شوند. مثلاً مراحل یک پروژه بازسازی شامل تخریب، بنایی یا دیوار چینی، اجرای کناف، اجرای تأسیسات، کاشی کاری و غیره است.
گام سوم: رسم ابعاد و اندازه‌های فضا برداشت شده و پلان آن‌ها
این گام به این معنی است که ابعاد تمام فضاهایی که قرار است بازسازی شود را باید برداشت و ثبت نمود. برای این کار بهتر است برداشت کل فضا و رسم پلان آن در نرم افزار اتوکد انجام شود. این کار به بالا بردن دقت در مراحل بعدی محاسبات، مقادیر و حجم کار، کمک می‌کند.
گام چهارم: تعیین مدت زمان هر مرحله از بازسازی
برای محاسبه هزینه بازسازی است. به این صورت که باید فهرستی از ریز فعالیت‌ها (WBS پروژه که خدمات آن در متری چند ارائه می‌شود) را تهیه کرده و در اختیار متخصصان با تجربه و استاد کاران قراد داد تا مدت زمان انجام هر عملیات را تخمین بزنند. همچنین برای اینکه برنامه ریزی دقیقی برای انجام پروژه مورد نظر انجام شود، لازم است تا مدت زمان اجرای هر بخش به صورت دقیق و جداگانه محاسبه گردد.
گام پنجم: تعیین تعداد و تخصص نیروهای کار برای هر مرحله از عملیات بازسازی
در این گام، بر اساس ویژگی، ابعاد و مدت زمان اجرای هر بخش، باید فهمید که چه تعداد نیروی کارگری، استادکار برای انجام آن بخش نیاز داریم. سپس این اطلاعات را برای خود یادداشت می‌کنیم.
گام ششم: تخمین دستمزد هر یک از نیروهای کاربر اساس قیمت روز
در این گام هزینه مصالح و ابزار مورد نیاز که باید خریداری و یا کرایه شود بر اساس قیمت روز تعیین می‌گردد. به این صورت که ابتدا مقدار یا تعداد ابزار یا مصالح مصرفی مانند گونی نخاله و صفحه برش، ابزار مورد نیازی که می‌بایست کرایه شود مانند هیلتی و غیره پیش‌بینی شده و قیمت واحد هرکدام بر اساس قیمت روز استعلام گرفته شود.
گام هفتم: محاسبه مجموع هزینه‌های بازسازی برای هر مرحله
در این مرحله باید توجه داشت که مقادیر هزینه‌هایی مانند، هزینه صبحانه و ناهار، کرایه حمل نخاله‌ها که در مثال فوق، در مرحله تخریب قرار می‌گیرند، به چند حالت ممکن است در برآورد هزینه‌های مرحله تخریب محاسبه شوند.
انواع قرارداد بازسازی ساختمان
تعیین نوع قرارداد و دستمزد پیمانکاران و کارگران نیز در گام نهم باید انجام شود. سپس دستمزدهای افرادی را که قرار است این پروژه را انجام دهد هم به هزینه‌های پروژه اضافه می‌کنیم. به طور کلی سه نوع قرارداد به قرار زیر میان افراد در پروژه‌های مختلف بازسازی بسته می‌شود.
قرارداد پیمانکاری
پیمانکاری با مصالح که در آن در ابتدای پروژه با مشخص نمودن تمام نکات اجرایی، مصالح، کیفیت کار و زمان دقیق تحویل پروژه، مبلغی به عنوان هزینه بازسازی تعیین می‌گردد. مالک و کارفرمای پروژه باید بر اساس توافق طرفین در چند مرحله این مبلغ را به پیمانکار پرداخت نماید. این نوع قرارداد تمام مراحل اجرا و هزینه‌ها اعم از دستمزد یا هزینه خرید مصالح و لوازم، تهیه مصالح و مدیریت روند پروژه را به پیمانکار واگذار می‌کند.
قرارداد پیمان مدیریت
پیمان مدیریت (قرارداد درصدی) شامل اعطای مدیریت اجرای بازسازی است که بر عهده یک سازنده قرار می‌گیرد و دستمزدی که بابت این مدیریت دریافت می‌گردد، درصدی از هزینه کل پروژه است. این مبلغ، بر اساس توافق طرفین، از طرف کارفرما (مالک) به پیمانکار (سازنده) پرداخت خواهد شد.
قرارداد پیمانکاری بدون مصالح
پیمانکاری بدون مصالح (قرارداد دستمزدی) نوعی قرارداد است که در آن هزینه‌های مربوط به دستمزد نیروهای انسانی و دستمزد خود پیمانکار، به عنوان یک عدد مشخص، در زمان عقد قرارداد تعیین خواهد شد. این مبلغ مشخص، بر اساس توافق طرفین در چند مرحله، از سوی مالک به پیمانکار پرداخت خواهد شد.
- این مرحله شامل بررسی و تعیین درصدی برای هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده در برآورد هزینه‌هاست. برآورد هزینه پیش‌بینی‌نشده بازسازی موضوع مهم دیگری است که باید به آن توجه شود و باید توسط درصدی از کل هزینه‌ها محاسبه شده و جمع هزینه‌ها افزوده گردد. این درصد از ۵ الی ۱۵ درصد، بسته به نوع پروژه، موقعیت زمانی و مدت پروژه در نظر گرفته می‌شود.
- محاسبه رقم نهایی هزینه بازسازی با استفاده از جمع کردن هزینه‌های محاسبه شده در مراحل قبلی مرحله آخر کار را تشکیل می‌دهد. برآورد مجموع هزینه در مرحله تخریب با جمع کردن تمام آیتم‌های هزینه‌ها به این ترتیب با جمع کردن هزینه‌های زیر رقم نهایی هزینه بازسازی پروژه مورد نظر به دست خواهد آمد.
با انجام مراحل بالا در پروژه‌های مختلف عدد متوسطی برای هزینه‌های بازسازی به دست می‌آید که با توجه به قیمت‌های روز حدود ۲ میلیون و پانصد هزار تومان است.
سخن آخر
باید توجه داشت هزینه بازسازی خانه در تهران با توجه به تغییر و نوسانات لحظه‌ای بازار کار آسانی نیست و نمی‌توان رقم ثابتی را برای هزینه بازسازی خانه در سطح تهران در نظر گرفت. به این مورد باید پیچیدگی‌های طراحی دکوراسیون داخلی منزل و تعدد آیتم‌های آن را هم افزود.
اما در هر صورت بدون داشتن تخمینی از هزینه‌ها نمی‌توان در مورد کلیت بازسازی و آیتم‌هایی که باید مورد بازسازی قرار بگیرند تصمیم گرفت. قیمت هر متر مربع بازسازی با در نظر گرفتن همه این موارد در تهران به طور متوسط همانطور که ذکر شد حدود دو و نیم میلیون تومان است. وب سایت متری چند با اراءه خدمات مشاوره ای مناسب در زمینه هزینه و برنامه ساخت کمک حال فعالان بازار بازسازی خانه خواهد بود.
