یکی از انواع وام‌هایی که بانک مسکن ایران به منظور تحقق ساخت مسکن به متقاضیان پرداخت می‌کند وام ساخت مسکن است. در سال جدید سقف این تسهیلات با هدف رونق بخشیدن در تولید مسکن، افزایش یافته است. وام ساخت مسکن به دو دسته ویژه انبوه‌سازانی که با رعایت فناوری‌های نوین اقدام به ساخت می‌کنند و آنان که بدون استفاده از فناوری‌های نوین ساختمان می‌سازند تقسیم‌بندی می‌شود. شرایط وام ساخت مسکن پیچیده نیست و نرخ سود این وام هم به سه دسته تقسیم‌بندی می‌شود که شامل تسهیلات بدون سپرده ۱۸ درصدی، فروش اوراق ۵/۱۷ درصدی و بافت‌های فرسوده ۱۶ درصد است.
میزان وام ساخت مسکن دریافتی توسط سازندگان مسکن در تهران و شهرستان
بر اساس اعلام بانک عامل اعطای وام مسکن، تسهیلات ساخت در تهران و دیگر کلان‌شهرها به‌شرط استفاده از فناوری‌های نو تا سقف ۴۵۰ میلیون تومان در سال 1400 افزایش یافته است. میزان این وام در بافت فرسوده به ۳۰۰ میلیون تومان افزایش یافت. گزارش‌ها حاکی از آن است که بانک مسکن در سال جاری برای کمک به رونق تولید مسکن برای انبوه‌سازانی که جزو سازندگان و مشتریان بانک هستند و حساب بانکی آن‌ها حداقل ۱۰ درصد رسوب دارد، تسهیلات را افزایش داده است.
بانک مسکن به مشتری‌های فعال خود که انبوه‌ساز هم هستند به‌شرط انجام ساخت‌وساز با استفاده از فناوری‌های نو در شهر تهران، تمامی کلان‌شهرها، شهرهای بندرعباس، بوشهر، کیش و قشم تا ۴۵۰ میلیون تومان تسهیلات ساخت مسکن اعطا می‌کند. این رقم برای مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ۴۰۰ میلیون تومان و سایر شهرها نیز ۳۰۰ میلیون تومان تعیین شده است که سود این تسهیلات نیز ۱۸ درصد به صورت سالیانه خواهد بود.
طبق اعلام بانک رقم تسهیلات ساخت و نوسازی در بافت فرسوده برای سازندگانی که فناوری‌های نو را رعایت کنند در تهران و کلان‌شهرها ۳۰۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است. تسهیلاتی که برای مراکز استان‌ها و سایر شهرها در نظر گرفته شده است تا ۲۵۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
این کار در پی این بود که دو سال پیش کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان کشور در نامه‌ای به سرپرست معاونت ساختمان وزارت راه خواستار افزایش تسهیلات بانکی به رقم ۱۵۰ میلیون تومان برای خرید مسکن، ۲۵۰ میلیون تومان بابت ساخت هر واحد مسکونی و ۱۵۰ میلیون تومان برای بافت فرسوده شده بود.
انبوه‌سازان بر این باورند که افزایش هزینه‌های تولید مسکن و کاهش نقدینگی بخش خصوصی و کاهش ارزش پول ملی، تسهیلات فعلی به میزان ۱۳۰ میلیون تومان و در صورت اجرای فناوری نوین ۱۶۰ میلیون تومان برای هر واحد مسکونی چه از نظر میزان و چه از نظر تعداد نیاز بخش تولید و ساخت‌وساز مسکن را مرتفع نمی‌کند. برای حل این مشکل بانک مسکن در سال جدید علاوه بر افزایش سقف وام، ۵۰ هزار فقره تسهیلات برای ساخت ۵۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده به سازندگان این پروژه‌ها وام می‌دهد.
شرایط وام ساخت مسکن و مدارک لازم برای دریافت آن
شرایط ملک موردتقاضا برای دریافت وام مسکن به شرح زیر است.
- سند مالکیت شش‌دانگ یا مدارک زمین واگذار شده از سوی سازمان ملی مسکن
- قرارگیری ملک در محدوده‌های خدمات شهرداری‌ها
- قابلیت رهن گذاری ملک
- ملک باید مفروض باشد بدین معنی که تفکیک‌شده و حدود آن رعایت شده باشد
مدارک موردنیاز اشخاص حقیقی و حقوقی جهت تشکیل پرونده تسهیلات ساخت مسکن نیز شامل مدارک زیر هستند.
اشخاص حقیقی
- اصل و کپی تمام صفحات اسناد مالکیت
- اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالکین (تمام صفحات)
- اصل و کپی بن چاق (در صورت لزوم و تشخیص شعبه)
- اصل و کپی تمامی نقشه‌های معماری مورد تائید شهرداری مربوطه (ممهور به مهر شهرداری)
- اصل و کپی کلیه مجوزهای ساختمانی مربوطه اعم از پروانه، عدم خلاف و غیره
- 6- نقشه سازه مربوطه (در خصوص پروژه‌های بیش از یک واحد)
- اخذ قرارداد آسانسور در صورت وجود آسانسور
- استعلام تسهیلاتی و استعلام چک‌های برگشتی برای دارندگان حساب‌جاری
- تصاویر مربوط به هزینه‌های قابل‌قبول (عوارض شهرداری و انشعابات)
- تکمیل نمونه فرمهای مربوطه
اشخاص حقوقی
- اصل و کپی اساسنامه شرکت (انجام عملیات احداث در موضوع فعالیت شرکت می‌بایستی درج شده باشد)
- اصل و کپی آگهی تأسیس ثبتی شرکت (حداقل مدت زمان فعالیت شرکت از تاریخ ثبت می‌بایست یک سال تمام باشد)
- اصل و کپی آگهی‌های تغییرات ثبتی شرکت
- ارائه کد اقتصادی و شناسه ملی شرکت
- اصل و کپی تمام صفحات شناسنامه و کارت ملی اعضای هیات مدیره، سهامداران 10% و بیشتر و صاحبان امضای شرکت
- اصل و کپی تمام صفحات اسناد مالکیت
- اصل و کپی کلیه مجوزهای ساختمانی مربوطه اعم از پروانه، عدم خلاف و…
- اصل و کپی بن چاق (در صورت لزوم و تشخیص شعبه)
- تصاویر مربوط به هزینه‌های قابل‌قبول (عوارض شهرداری و انشعابات)
- اصل و کپی نقشه‌های معماری مورد تائید شهرداری مربوطه (ممهور به مهر شهرداری)
- نقشه سازه مربوطه (در خصوص پروژه‌های بیش از یک واحد)
- اخذ قرارداد آسانسور در صورت وجود آسانسور
- اظهارنامه مالیاتی و صورت‌های مالی حسابرسی شده توسط حسابرس مستقل مربوط به 3 سال اخیر شرکت
- لیست اعضا ممهور به مهر اداره کل تعاون (در خصوص شرکت‌های تعاونی مسکن)
- تکمیل نمونه فرمهای مربوطه
دو مانع مهم برای سازنده برای گرفتن وام ساخت مسکن
عواملی که در ادامه ذکر می‌شوند باعث شده‌اند استقبال کمتری از این وام نسبت به وام‌های دیگر صورت گیرد. اولین مانع نرخ بالای سود وام ساخت مسکن است که سازنده‌ها را بی‌رغبت به وام گرفتن کرده است. چراکه مبلغ سود بانکی وام، از حاشیه سود برای سازنده بیشتر است باید عمده عایدی خود از ساخت یک پروژه مسکونی را صرف پرداخت سود کند که این به‌صرفه نیست. مالکیت زمین پروژه‌ها است.
دوم اینکه در حال حاضر حدود ۹۰ درصد از پروژه‌های ساخت‌وساز که توسط سازنده‌های حرفه‌ای انجام می‌شود، از نوع تخریب و مشارکت است. تحت این نوع از قراردادهای ساخت اکثراً سازنده سهمی از زمین دارد یا اینکه مالک بخشی از زمین نمی‌شود به این معنی که طی قراردادی سهم وی از ساختمان تکمیل شده به وی می‌رسد. قرار گرفتن سند ملک در رهن بانک هم مسئله‌ای است که برای سازندگان وجود دارد. دردسرهای ارائه وثیقه ملکی برای وام ساخت هم زیاد است و این موضوع همواره سبب شده سازنده‌ها تا جای ممکن، از اخذ وام ساخت مسکن اجتناب کنند.
آشنایی با وام مشارکت در ساخت
استفاده از این نوع وام هم یکی از گزینه‌های مناسب برای ساخت‌وساز است. شرایط وام ساخت مسکن در این بخش برای متقاضیان دارای خاص است. سازندگان درصورتی‌که اوراق ممتاز داشته و یا حساب پس‌انداز بانک مسکن یا جوانان و یا قرض‌الحسنه جاری با رعایت تمامی شرایط خاص هر حساب را داشته باشند امکان استفاده از وام مشارکت در ساخت مسکن را نیز خواهند داشت.
در این روش اشخاص حقوقی یا حقیقی سرمایه‌های خود را به بانک می‌سپارند و هدف آن‌ها دریافت سود از بانک است. بانک نیز تسهیلات موردنیاز ساخت مسکن را در اختیار سازندگان قرار خواهد داد.
سپس از این شراکت سود حاصل شده و بانک علاوه بر پرداخت سود سرمایه‌گذارانش، در باقیمانده سود هم شریک خواهد شد. در این روش، سازنده یک حساب‌جاری باز می‌کند و بانک سهم شراکت خود را به صورت نقدی واریز می‌کند و طبق قرارداد و بعد از اتمام کار، بانک سهم شراکت را در واقع به سازنده فروخته و آن زمان است که سازنده باید برای تسویه نقدی سهم شراکت بانک اقدام نموده و یا با موافقت بانک پرداخت خود را قسطی انجام دهد.
کدام بانک‌ها وام مشارکت در ساخت ارائه می‌دهند
وام مشارکت در ساخت مسکن بانک مسکن
بانک مسکن از اولین متوالیان پروژه‌های ساخت‌وساز در ایران است. در فرایند دریافت وام، آنچه باید در نظر داشت قسمتی از تعهداتی است که سازنده باید به بانک بدهد. اولین شرط این است که بدون اجازه و موافقت بانک امکان فروش یا پیش فروش یا اجاره و یا هر نوع تصرف دیگری به سازنده داده نخواهد شد. سازنده هم باید تعهداتی را در مورد بازپرداخت حق شراکت بدهد. بیمه ساختمان نیز بر عهده سازنده است. همچنین تمامی مراحل ساخت باید طبق نقشه‌ای پیش رود که تصویب شده است.
در صورت انجام هر تغییری باید عدم خلافی شهرداری به بانک ارائه شود و امکان بازدید همیشگی بانک از پروژه باید وجود داشته باشد. در صورت تأخیر در خرید سهم مشارکت بانک نیز سازنده جریمه خواهد شد. سازنده باید طوری برنامه‌ریزی کند که پس از دریافت آخرین مبلغ از بانک ساختمان را تحویل داده و ساختمان نیمه‌کاره باقی نماند.
وام مشارکت در ساخت بانک انصار
بانک انصار وام مشارکت در ساخت مسکن خود را در قالب طرح‌های وام بدون سپرده‌گذاری ارائه می‌شود. سازندگان می‌توانند با مراجعه به مراکز بانک انصار و ارائه طرح خود بودن آنکه سپرده‌گذاری کرده باشند وام بگیرند.
وام مشارکت در ساخت بانک ملی
بانک ملی وام مشارکت در ساخت مسکن خود را سالها است که ارائه می‌دهد که هم برای پروژه‌های عمرانی و کشاورزی ارائه می‌شود و هم برای ساخت مسکن انفرادی و مجتمع.
وام مشارکت در ساخت بانک ملت
بانک ملت نیز وام مشارکت در ساخت مسکن بانک برای مواردی مانند واردات ماشین و مواد اولیه و ابزار و یا واردات کالا به‌قصد و فروش و بازرگانی داخلی ارائه می‌شود و بخشی از طرح مشارکت این بانک برای ساخت مسکن در نظر گرفته شده است.
وام مشارکت در ساخت بانک صادرات
بانک صادرات نیز وام مشارکت در ساخت مسکن خود را به صورت طرح‌های حمایت از تولید ارائه کرده است. این وام‌ها به صورت توافقی ارائه می‌شود و در حوزه مسکن نیز بر اساس طرح سازنده و طی قراردادی بانک وام مشارکتی ارائه خواهد کرد و بازپرداخت و تضمین لازم نیز اخذ خواهد شد.
آیا هزینه‌های ساخت یک واحد مسکونی با وام ساخت مسکن همخوانی دارد؟
طبق اعلام سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در سال ۱۴۰۰ بین دو میلیون و ۷۲۰ هزار تا چهار میلیون و ۶۶۰ هزار تومان هزینه دارد. سازمان نظام مهندسی ساختمان اعلام کرده که هزینه‌های ساخت آپارتمان سه تا پنج طبقه دو میلیون و ۷۲۰ هزار تومان، ساختمان شش و هفت طبقه متری سه میلیون و ۱۱۰ هزار تومان است.
این قیمت‌ها تنها مربوط به هزینه‌های ساخت است که هزینه زمین نیز به آن اضافه می‌شود. نظر به اینکه عموماً نیمی از هزینه‌ها مربوط به خرید زمین است، می‌توان گفت ساخت یک واحد مسکونی حدود هشت میلیون تومان به ازای هر مترمربع هزینه برمی‌دارد. با یک محاسبه سرانگشتی می‌توان نتیجه گرفت که ساخت یک واحد ۱۰۰ متری احتمالا ۸۰۰ میلیون تومان هزینه دارد. پس در صورت مشارکت در یک پروژه ساخت، از همان ابتدا ۴۵۰ میلیون تومان از این هزینه‌ها تقبل خواهد شد و با سرمایه ۳۵۰ میلیون تومانی می‌توان یک واحد مسکونی ساخت.
با توجه به این موضوع و در شرایط کنونی، صاحب‌خانه شدن با چنین سرمایه‌ای حکم یک پیروزی بزرگ را دارد! برای همین است که می‌توان وام ساخت مسکن انبوه‌سازی را در حوزه مسکن کارآمد توصیف کرد.
درباره اقساط وام ساخت مسکن
وام ساخت مسکن اگرچه به انبوه‌سازها پرداخت می‌گردد اما آن‌ها اغلب زیر بار پرداخت اقساط آن نمی‌روند و به همین دلیل است که اغلب پروژه‌های انبوه‌سازی قبل از شروع به کار، برای واحدهایشان مشتری پیدا می‌کنند و با این کار هزینه ساخت را از طرف خریدار نهایی دریافت می‌کنند.
بعد از اتمام کار، این مشتری نهایی است که باید اقساط تسهیلات را پرداخت نماید که برای وام ۴۵۰ میلیونی مبلغ اقساط ماهانه حدود هفت میلیون و ۶۰۰ هزار تومان خواهد بود. احتمالاً این رقم بسیار بالا به نظر می‌رسد اما باید توجه داشت که بازپرداخت اقساط این تسهیلات بعد از دوره استراحت که عموماً دو سال است آغاز می‌شود و آن موقع احتمالاً اجاره خانه به همین حدود رسیده باشد.
سخن آخر
در حال حاضر و با با بالا رفتن قیمت‌ها و تورم شدید حاکم بر کشور، خرید خانه به‌خصوص برای جوانان بسیار سخت و حتی غیرممکن به نظر می‌رسد. به همین دلیل هم بانک‌های دولتی و خصوصی کشور تسهیلاتی را به سازندگان ارائه می‌کنند تا آن‌ها بتوانند راحت‌تر اقدام به خرید مسکن نمایند. یکی دیگر از این راه‌حل‌ها پرداخت وام به افرادی است که قصد ساخت مسکن دارند. شرایط وام ساخت مسکن به صورتی است که خیال سازندگان را از بابت هزینه‌ها راحت کرده و آن‌ها را ترغیب به ساخت می‌کند.
بدین ترتیب عرضه مسکن در کنار قسطی بودن خرید آن افزایش یافته و بازار مسکن را از التهاب کنونی آن نجات خواهد داد. سایت متری چند هم آمادگی دارد تا با همکاری خود با سازندگان محترم بخشی از این امر مهم را بر عهده بگیرد.
