برآورد هزینه ساخت

هر آنچه برای محاسبه هزینه تجاری کردن ملک نیاز دارید

ساخت هر سازه ای بدون آنکه طبق قانون کاربری آن مشخص شده باشد غیرقانونی است. کاربری یک ملک معمولاً از ابتدا تعیین گردیده و پس از اتمام کار نیز در سند آن ثبت خواهد شد. انواع مختلفی از کاربری ملک وجود دارند اما مهم‌ترین آن‌ها کاربری مسکونی، تجاری و اداری هستند. نظر به اینکه ارزش ملکی با کاربری تجاری از ملکی با کاربری مسکونی بیشتر خواهد بود بسیاری از مالکان به دنبال این هستند که کاربری ملک خود را تغییر دهند.

برای دریافت خلاصه متره، لیست قیمت مصالح مصرفی، برآورد هزینه ها به تفکیک فعالیت ها و برنامه ساخت به متری چند مراجعه کنید

می توان گفت که تغییر کاربری به معنی از استفاده از ساختمان بعد از احداث، غیر از آنچه در محتوای طرح و پروانه ساختمان ذکر گردیده است، خواهد بود. تغییر کاربری مسکونی به تجاری از جمله تغییر کاربری‌های رایج بین عموم مردم است و هزینه تجاری کردن ملک نیز باید به شهرداری و دهیاری ها پرداخت گردد.

یک ملک تجاری محلی است که در آن تاجر، کاسب یا پیشه‌ور به فعالیت تجاری یا کسبی مشغول است. به عبارتی دیگر، کاربری تجاری مربوط به مکانی است که اشخاص حقیقی و حقوقی طبق قانون تجارت، عملیات تجاری انجام داده و معاملات و دادوستد می‌کنند.

تعریف کاربری املاک شهری

واحد مسکونی به ملکی گویند که اول هدف از ساخت آن اسکان دائم یا موقت افراد باشد و دوم طبق الگوی مشخصی (مثلاً دارای آشپزخانه و اتاق خواب و غیره) ساخته شود، واحد مسکونی نامیده می‌شود.

منظور از واحد تجاری و اداری کلیه واحدهایی است که طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها هدف آن کسب و تجارت باشد. واحدهای صنعتی که تحت پوشش قانون نظام صنفی و واحدهای تابع قانون تجارت قرار دارند نیز ملک تجاری نام دارند.

این یعنی کلیه اماکنی که طبق این قانون به منظور تجارت یا فعالیت‌های صنفی ساخته شده‌اند واحد تجاری یا اداری نام می گیرند. مصادیق ملک تجاری و اداری در ادامه تبصره مربوطه تعریف شده‌اند.

مطالب مرتبط: قیمت جواز تجاری چگونه محاسبه می‌شود و چه مراحلی دارد؟

عدم تغییر کاربری یک اصل پایه است

بر اساس قوانین شهرداری برای ساخت هر ملکی ابتدا یک مجوز صادر می‌گردد که کاربری ملک به طور دقیق در آن مشخص خواهد شد. این مجوز پروانه را ساخت می‌گویند و دریافت پروانه ساخت پیش از شروع هرگونه عملیات ساخت‌وساز ضروری است و مالک بدون آن اجازه هیچ گونه ساخت‌وسازی را ندارد.

در قانون مربوطه به صراحت اعلام شده است که شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند.

همچنین کاربری ملک در پروانه ساخت آن ثبت شده و شهرداری موظف است به طور دائم بر نوع کاربری املاک نظارت داشته و مانع از استفاده املاک با کاربری غیرقانونی گردد. شهرداری علاوه بر این تغییر در کاربری املاک و نقض قوانین مربوط به کاربری قید شده در پروانه ساخت را ممنوع نموده و به جد تخلفات مربوطه را پیگیری می‌کند. تخلف از این قوانین نیز مجازات سنگینی از جمله جریمه نقدی و حتی حبس را در پی خواهد داشت.

باید توجه نمود که پنج نوع کاربری اصلی برای املاک در طرح تفصیلی شهر تهران در نظر گرفته شده است که شامل مسکونی، تجاری، اداری، پهنه سبز و مختلط می‌شوند. گزینه آخر شامل ملک‌هایی با چند نوع کاربری است. طرح تفصیلی شهر تهران تمام این کاربری‌ها برای تک‌تک املاکی که در شهر تهران وجود دارند، مشخص کرده است که با مراجعه به نقشه این طرح، می‌توان اطلاعات مفیدی درباره کاربری‌های مجاز برای ملک موردنظر به دست آورد.

تغییر کاربری ملک مسکونی و استثناهایی آن

درست است که اصل عدم تغییر کاربری ملک در قانون وجود دارد اما مواردی به عنوان استثنا در قانون پیش‌بینی شده‌اند که بر طبق آن‌ها می‌توان از ملکی با کاربری مسکونی بهره‌برداری تجاری انجام داد. مثلاً افراد می‌توانند پس از اجاره خانه که کاربری مسکونی دارد از آن به عنوان دفتر حقوقی استفاده نمایند.

استثناها مورد اشاره در قانون به شرح زیر هستند.

  1. طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، ایجاد دفتر وکالت، مطب (پزشک یا دندان‌پزشک)، دفتر اسناد رسمی، دفتر ثبت ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی در ملک مسکونی امکان‌پذیر است.
  2. بر اساس ماده ۲ قانون حمایت از مشاغل خانگی، استفاده از ملک مسکونی برای مشاغل خانگی بلامانع است.
  3. بر طبق ماده ۳ آیین‌نامه محل تأسیس دفاتر مطبوعات، می‌توان در ملکی با کاربری مسکونی دفتر مطبوعاتی دایر کرد.

البته در هر یک از این موارد جزئیات و شرایطی تعریف شده‌اند که با مراجعه به قانون مربوطه اطلاعات کامل‌تری به دست می‌آید.

مدارک مورد نیاز برای تغییر کاربری

مدارک زیر را می‌توان مهم‌ترین مواردی ذکر کرد که اکثر شهرداری‌ها و دهیاری به منظور تغییر کاربری از افراد می‌خواهند.

  • مدارک شناسایی مالک (یا نماینده قانونی مالک به همراه وکالت‌نامه)
  • اصل سند ملک
  • مشخصات کامل ملک (مثل کروکی و کد پستی و غیره)
  • برگه تسویه‌حساب عوارض شهرداری و مالیات
  • نقشه ملک جدید که متناسب با کاربری موردنظر طراحی شده است
  • استعلام‌ها و مجوز‌های لازم در صورت نقص در پرونده که باید از طریق دفا‌تر خدمات نوسازی دنبال شوند

چگونگی تغییر ملک مسکونی یا اداری به تجاری

مراحل زیر را باید برای تغییر هر نوع کاربری طی نمود.

1- مراجعه به دفاتر خدمات شهرسازی

به منظور انجام این کار اولین قدم مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی شهرداری و ارائه درخواست برای تغییر کاربری است. سپس درخواست کننده باید فرم درخواست را با ارائه مشخصات ملک و مالک پر کرده و اشاره کند که چه نوع کاربری‌ای به کاربری دیگر تغییر پیدا خواهد کرد. پس از آن مدارک اولیه خود را به دفا‌تر خدمات نوسازی تحویل نماید. تمام مراحل پرونده به صورت الکترونیک انجام خواهد شد.

2- بازرسی افراد ذی‌صلاح از ملک

در این مرحله اظهارات ذکر شده در درخواست مالک با آنچه در بازرسی واقعیت ملک است مطابقت داده می‌شود. بازرس شهرداری در این مرحله اطلاعات مورد نیاز برای تأیید تغییر کاربری ملک را جمع‌آوری می‌کند؛ مانند عرض معبر و شرایط اطراف ملک. در این مرحله اگر ملک موردنظر دارای تخلفی باشد، قبل از انجام هر مرحله دیگری به این تخلف رسیدگی خواهد شد.

برخی تخلفات برای رسیدگی به اداره معماری و شهرسازی استان ارجاع داده شده و برخی از آن‌ها توسط شهرداری منطقه و یا ناحیه حل می‌شوند. اگر مالک برای تغییر کاربری قصد تخریب و نوسازی نداشته باشد، بعد از بازرسی از محل، تکلیف تغییر کاربری مشخص می‌شود. اگر بر اساس ضوابط تعیین‌شده پهنه‌ای که ملک در آن قرار دارد، امکان تغییر آن کاربری را داشته باشد، مجوز لازم برای تغییر کاربری صادر می‌شود.

3- دستور نقشه جدید برای کاربری جدید

پس از مرحله دوم دفا‌تر نوسازی دستور اولیه برای تهیه نقشه ملک جدید با کاربری تعیین شده را صادر می‌کنند. در این دستور نقشه باتوجه‌به موقعیت ملک و فضای شهری اطراف آن، تعداد طبقات ساختمان جدید، سطح اشغال و کاربری آن تعیین می‌شود. دستور نقشه حدود کلی فضاهای مختلف از جمله نورگیر و پارکینگ و غیره را مشخص می‌کند. موقعیتی که ملک در آن قرار دارد و بافت اطراف آن تأثیر زیادی روی این دستور نقشه دارد؛ مثلاً برخی از موارد مانند قرار داشتن در حریم بنایی باستانی، باعث محدود شدن ارتفاع ساخت و حتی نمای ساختمان می‌شود.

باید دانست که اگر مالک نسبت به دستور نقشه صادر شده اعتراضی داشته باشد، باید قبل از ورود به مرحله بعد به آن رسیدگی کند.

4- لزوم تهیه نقشه جدید توسط مالک

در این مرحله مالک بر اساس دستور نقشه‌ای که صادر شده است باید برای تهیه نقشه اقدام کند. موارد ذکر شده در دستور نقشه برای کاربری جدید در طراحی نقشه ملک تأثیر زیادی خواهد داشت. مثلاً ملکی که کاربری آن به تجاری تغییر پیدا می‌کند، طبق دستور نقشه خود باید دارای پارکینگ و فضای لازم برای ورود و خروج خودروی آتش‌نشانی و غیره باشد.

5- پروانه جدید برای کاربری جدید

نقشه تهیه شده توسط مهندسان ذی‌صلاح و با هزینه مالک در این مرحله به دفا‌تر خدمات نوسازی ارائه می‌شود. بعد از بررسی کامل نقشه و جانمایی‌های انجام شده در آن، نقشه به تأیید کار‌شناسان دفا‌تر خدمات نوسازی می‌رسد.

در صورت وجود مشکل و مغایرت نقشه با دستور نقشه صادر شده توسط دفا‌تر نوسازی، مالک باید آن را اصلاح کند و مجدداً به دفا‌تر ارائه دهد. بعد از تایید کارشناسان، مجوز نوسازی و تغییر کاربری صادر می‌شود و به مالک اطلاع‌رسانی می‌گردد.

6- نوسازی ملک با کاربری جدید

پس از صدور مجوز لازم برای تغییر کاربری، ملک موردنظر تخریب و ساختمان جدید با ویژگی‌های ازپیش‌تعیین‌شده، جایگزین ملک قبلی می‌شود یا در مواردی که تخریب نیاز نیست بازسازی ملک بر طبق آنچه در نقشه آمده انجام می‌گیرد.

بیشتر تغییر کاربری‌ها، با نوسازی مجدد ملک روبه‌رو است؛ مثلاً ملکی مسکونی که قرار است به ملکی تجاری تبدیل شود، باید شرایط لازم برای تبدیل‌شدن به ملکی تجاری را داشته باشد. مثلاً تأمین فضاهایی مثل انبار، محل بارگیری، پارکینگ و دیگر فضا‌ها باید ساخته شوند.

قوانین مربوط به تغییر کاربری خارج از محدوده شهری

طبق قانون و به منظور تداوم بهره‌برداری از اراضی زراعی و باغی تغییر کاربری‌هایی که در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها باشند جز در مواردی ممنوع هستند. مرجع تشخیص اراضی در خارج از شهرها و شهرک‌ها نیز وزارت جهاد کشاورزی است.

تغییر کاربری املاک در مواردی که تغییر کاربری ضروری می‌نماید به خصوص تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها به عهده کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارتخانه‌های کشاورزی، مسکن و شهرسازی، جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط‌زیست و استانداری در هر استان است که زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می‌شود.

تصمیمات کمیسیون مزبور که واجد آراء اکثریت اعضاء باشد معتبر بوده و این کمیسیون موظف است ظرف مدت دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام نسبت به صدور پاسخ اقدام کند. اگر در مواردی به اراضی زراعی و باغ‌ها طبق مقررات این قانون مجوز تغییر کاربری داده شود، مالک باید هشتاد درصد از قیمت روز اراضی و باغ‌های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض را به خزانه‌داری کل کشور واریز کند.

مالکین یا متصرفین اراضی زراعی و باغ‌های که به صورت غیر مجاز اقدام به تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها کنند علاوه بر الزام به پرداخت عوارض، به پرداخت جزای نقدی تا سه برابر بهای اراضی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید محکوم خواهند گردید.

اگر این جرم تکرار شود، علاوه بر مجازات مذکور حبس از یک ماه تا شش ماه نیز در انتظار مالک متخلف خواهد بود. وزارت کشاورزی پرونده‌های متخلفین از این قانون را به مراجع قضائی ارسال می‌کند تا مراجع مذکور دستور توقیف عملیات مربوط به موارد مذکور را صادر و در خارج از نوبت رسیدگی و‌بر اساس ضوابط مربوطه حکم قطعی صادر نمایند.

البته تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد مترمربع فقط برای یکبار و احداث دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحدهای صنایع تبدیلی و تجاری‌سازی مربوط به آنها و بخش‌های کشاورزی و صنایع‌دستی مشمول قانون فوق نخواهد بود.

مطالب مرتبط: هزینه ساخت یک مجتمع تجاری چقدر است؟

هزینه تجاری کردن ملک

باید دانست که به‌طورقطع و یقین نمی‌توان هزینه مشخصی را برای دریافت مجوز تغییر کاربری تعیین کرد. بخشی از هزینه‌ها مربوط به عوارض و مالیات ملک هستند که با توجه به موقعیت ملک و کاربری آن تعیین می‌شوند. از سوی دیگر دریافت مجوز تغییر کاربری به عوامل زیادی بستگی دارد که متراژ ملک موردنظر، موقعیت آن از نظر قرار داشتن در بافت شهری و ساختمانی، موقعیت جغرافیایی و غیره از مهم‌ترین موارد در تعیین این هزینه‌ها هستند.

هزینه دریافت مجوز تغییر کاربری در هر شهر و هر منطقه و خیابان از شهر با دیگری متفاوت است. تفاوت هزینه‌ها در مورد ملک‌هایی که در مجاورت هم قرار دارند هم بعضا دیده می‌شوند. در حال حاضر و بر اساس طرح جامع تغییر کاربری‌ها در تهران صورت می‌گیرد و مبالغ و هزینه‌های هنگفتی به شهرداری پرداخت می‌گردد که پایه و اساس آن‌ها هنوز مشخص نیست.

سخن آخر

می‌توان گفت که املاک تجاری طرف‌داران زیادی دارند و به دلیل شرایط اقتصادی که در کشور وجود دارد افراد زیادی به دنبال فعالیت و کار در این نوع کاربری‌ها هستند. هزینه تجاری کردن ملک جزئی از شرایط رسیدن به این هدف بوده و متقاضی با کمی حوصله برای انجام کارهای اداری و بازسازی ملک می‌تواند به آنچه می‌خواهد برسد. وب سایت متری چند نیز آماده است تا در زمینه براورد هزینه‌های ساخت به علاقه‌مندان خدمات لازم را ارائه نماید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

نوشته های مشابه

دکمه بازگشت به بالا