پیش بینی قیمت ساخت و ساز

هزینه ساخت آپارتمان و جزییات مربوط به برآورد آن در متری چند

برآورد صحیح هم از آن جهت اهمیت دارد که برآورد اشتباه هزینه ساخت آپارتمان منجر به برآورد اشتباه محاسبه سود انتهایی پروژه خواهد شد و این اشتباه ممکن است زحمات یک عمر تلاش را از بین ببرد.

برای دریافت خلاصه متره، لیست قیمت مصالح مصرفی، برآورد هزینه ها به تفکیک فعالیت ها و هزینه ساخت به متری چند مراجعه کنید

یکی از حیاتی‌ترین مسائل در ساخت یک ساختمان پس از انتخاب زمین مناسب، هزینه ساخت است. محاسبه هزینه‌های ساخت‌وساز واحدها همچون همه پروژه‌ها قبل از آغاز آن انجام خواهد شد. برای شروع کار نیز ابتدا نوع ساختمان بر اساس محله و ساختار ملک تعیین می‌شود تا با توجه به نمای شهر و آب‌وهوا بهترین و بادوام‌ترین آپارتمان ممکن ساخته شود.

در این میان باید دانست که انتخاب ساخت خانه‌های پیش‌ساخته با خانه‌های عادی تفاوت دارد و معمولاً به این صورت است که اجزای خانه‌های پیش‌ساخته از قبل در کارگاه ساخته می‌شود و سپس در محل ساخت خانه روی هم سوار می‌شوند. با اینکه خانه‌های پیش‌ساخته امکانات خانه‌های شخصی و لوکس را ندارند، اما هزینه ساخت آنها ارزان‌تر خواهد بود. هزینه ساخت خانه‌های پیش‌ساخته حدود 10 تا 20 درصد نسبت به خانه‌های عادی کمتر بوده و زمان ساخت خانه در این حالت کوتاه‌تر هم خواهد بود.

مطالب مرتبط: هزینه ساخت آپارتمان به نرخ روز در سریع‌ترین زمان با متری چند

برآورد هزینه ساخت ساختمان و عوامل مؤثر بر آن

برآورد هزینه‌های ساخت‌وساز فرمول ساده‌ای دارد که به شرح زیر است اما ریز محاسبات به عوامل زیادی بستگی دارد که در ادامه توضیح داده خواهد شد. متراژ هر طبقه (مفید و غیرمفید) * (تعداد طبقات + نصف طبقات پارکینگ) * هزینه هر مترمربع (شامل جواز + ساخت) = هزینه ساخت.

  1. موقعیت ملک
  2. نوع اسکلت
  3. نوع مصالح
  4. کاربری و تعداد واحدها
  5. تعداد طبقه
  6. متراژ مفید و غیرمفید هر واحد

موقعیت ملک

باید دقت داشت که قیمت زمین در مناطق مختلف در تهران و هر شهر دیگری متفاوت است. مثلاً هزینه ساخت در منطقه یک تهران تا متری بیست و پنج میلیون هم گزارش شده است. علاوه بر منطقه‌ای که ملک در آن قرار دارد، نزدیکی به خطوط حمل‌ونقل عمومی مانند مترو، بی آرتی و تاکسی هم روی ارزش ملک ارزش خواهد داشت. ازآنجایی‌که ساختمان در شصت درصد شمالی زمین ساخته می‌شود زمین‌هایی که در ضلع شمالی کوچه قرار دارند ارزش بیشتری می‌یابند زیرا زیربنای بیشتر برای ساخت به دست می‌دهند.

ملک سر نبش به علت نورگیری بهتر دارای ارزش بالاتری بوده و همچنین نزدیکی به مراکز محله، میدان تره‌بار، درمانگاه و نزدیک بودن به مراکز خدماتی مزیت برای یک ملک محسوب می‌شود. حال بسته به اینکه ملک شما دارای کدام‌یک از ویژگی‌ها باشد قیمت آن در منطقه خود تغییر خواهد کرد.

نوع اسکلت

حدود 25 درصد وزن سازه یک آپارتمان را آهن و فولاد تشکیل می‌دهند. صرف‌نظر از اینکه اسکلت اصلی را بتن تشکیل دهد یا فلز، مصرف فلز در هر دو تقریبا یکسان است. در ساختمان‌هایی که دارای اسکلت بتنی است، میلگرد زیادی در قاب‌ها و اسکلت استفاده می‌شود و بر همین اساس بررسی‌ها نشان داده 25 درصد مصالح به‌کار رفته برای ساخت یک ساختمان را بخش فلزات تشکیل می‌دهد.

در بحث مقایسه هزینه‌های اسکلت فلزی و بتنی، ذکر این نکته ضروری خواهد بود که در یک برآورد مهندسی جهت اجرای اصولی کار برابر با آیین‌نامه‌های مربوط به مبحث بتن و دستورالعمل‌های اجرایی آن، به طور معمول هزینه ساخت ساختمان با اسکلت بتنی با شرایط مشابه نسبت به اسکلت فلزی حدود 10 درصد بیشتر است. همان‌طور که می‌دانیم، اسکلت بتنی ترکیبی از بتن و فولاد (میلگرد) است و مقدار فولاد آن، 35 درصد کمتر از وزن کل آهنی است که در یک سازه مشابه با اسکلت فلزی به مصرف می‌رسد.

اما با احتساب حجم بتن مصرفی و هزینه میلگرد و همچنین دستمزد اجرا، این اختلاف قیمت میان هزینه ساخت ساختمان با اسکلت فلزی و بتنی به طرز قابل‌توجهی جبران می‌شود. اگر مجموع هزینه بتن و میلگرد به کار رفته در یک مترمربع از سازه بتنی را محاسبه کنیم، می‌بینیم که نه تنها هزینه تمام شده برای ساخت اسکلت بتنی کمتر نیست، بلکه در مواردی بیشتر هم خواهد بود.

به‌علاوه مدت زمان اجرای اسکلت بتنی در مقایسه با اسکلت فلزی، تقریباً سه برابر بیشتر که این نکته هم در محاسبات هزینه اجرای اسکلت بتنی دستمزد پرسنل، هزینه اجاره‌ها در طول انجام پروژه و بیمه افراد نیز نسبت به موقعیت و حجم پروژه متغیر بوده و در برخی موارد قابل پیش‌بینی نخواهد بود.

نوع مصالح

بیشتر مصالح مصرفی در ساخت آپارتمان را انواع سیمان، آجر، ماسه و گچ تشکیل می‌دهند. مصالح مورد استفاده در ساختمان معمولاً انواع آهن ‌آلات شامل تیرآهن و میلگرد هستند. قیمت مصالح مصرفی بخش مهمی از برآورد هزینه ساخت ساختمان در هر مترمربع را تعیین می‌کند. مصالح ساختمانی از کیفیت‌های مختلف از درجه یک تا سه برخوردار هستند و با توجه به شرایط محیطی و منطقه‌ای، اینکه زمین در مناطق بالا شهر یا پایین شهر باشد، متفاوت است.

کاربری و تعداد واحدهای ملک

نوع آپارتمانی که ساخته می‌شود در کل هزینه‌های ساخت‌وساز، تأثیر دارد. ساختمان‌های بزرگ‌تر از روش‌های مختلفی استفاده می‌کنند که هزینه‌ها را افزایش می‌دهد. همچنین آپارتمان‌های با کاربری مسکونی طبعاً هزینه‌های متفاوتی با کاربری‌هایی چون اداری خواهند داشت. سازه یک آپارتمان نیز دارای اشکال و اندازه‌های مختلفی است که بر هزینه‌ها نیز تأثیر می‌گذارد. هرچه ساختمان بیشتر از گوشه‌ها و شکستگی‌ها برخوردار باشد، قیمت ساخت آن نیز بالاتر است. تعداد واحدها و اندازه کلی ساختمان نیز بر قیمت تمام شده تأثیر دارد.

تعداد طبقات

یک آپارتمان کم‌ارتفاع دارای 1 تا 3 طبقه است و معمولاً از مصالح بنایی ساخته شده و اسکلت آن‌چنانی نداشته و قاعدتاً ارزان‌تر تمام می‌شود. این نوع آپارتمان‌ها می‌توانند 5 تا 50 واحد داشته باشند و معمولاً فاقد آسانسور و دارای دو راه‌پله و یک راهرو دوطرفه است. از سوی دیگر ساختمان‌های آپارتمانی متوسط ​​بزرگ‌تر هستند و معمولاً از بتن یا فولاد ساخته می‌شوند.

 آنها می‌توانند تا 12 طبقه ارتفاع داشته باشند، اما بیشتر آنها 10 طبقه یا کمتر ارتفاع دارند. این نوع آپارتمان‌ها دارای 50 تا 200 واحد بوده و راهروهای دوطرفه، آسانسور و چندین خروجی دارند.

داشتن یک سالن ورزشی در آپارتمان، نگهبان و سایر امکانات رفاهی برای این مجموعه‌های آپارتمانی غیرمعمول نیست. آنها همچنین ممکن است دارای کاربری‌های مختلط باشند و فروشگاه‌های خرده‌فروشی هم در آنها وجود داشته باشد. هزینه ساخت این نوع آپارتمان‌ها حدود 10 تا 15 درصد از آپارتمان‌های گروه قبلی بیشتر است.

ساختمان‌های بلندمرتبه مشمول قوانین منطقه‌بندی می‌شوند که دقیقاً ارتفاع آنها را تعیین می‌کند. آنها دارای امکانات برج هستند و از بتن و فولاد ساخته شده‌اند. این دست سازه‌ها بیش از 12 طبقه دارند و بسیاری از آنها 20، 30 یا 40 طبقه دارند. آنها می‌توانند 4 تا 20 واحد در هر طبقه داشته باشند و اغلب دارای سالن‌های ورزشی، استخر، نگهبان، پله فرار و سایر امکانات رفاهی در ساختمان هستند. این ساختمان‌ها تقریباً 15 تا 20 درصد نسبت به آپارتمان‌های میان مرتبه هزینه بیشتری دارند.

متراژ مفید و غیرمفید واحدهای آپارتمان

هر چه نسبت مساحت مفید به غیرمفید بیشتر باشد هزینه ساخت آپارتمان بالاتر می‌رود. معمولاً طراحان تلاش می‌کنند تا بخش مشاع را کاملاً مفید و کاربردی طراحی کنند تا از هدر رفتن زمین جلوگیری نمایند.

ساختار شکست ساخت آپارتمان

متغیرهای گوناگونی هزینه کلی یک آپارتمان را تعیین می‌کنند که از آن جمله مصالح و نیروی کار و هزینه معمار، پیمانکار عمومی یا سازنده و مهندس سازه را می‌توان نام برد. ساختار شکست هر پروژه متفاوت است، اما آنچه در زیر آمده یک ساختار شکست پایه در هزینه‌ها است. این موارد شامل نیروی کار و مصالح مربوط به هر بخش به‌عنوان درصدی از کل هزینه پروژه است.

  • هزینه‌های استخدام معمار که بین 8 درصد تا 10 درصد از کل هزینه‌هاست
  • هزینه مهندس سازه که به‌صورت دستمزدی محاسبه می‌شود
  • هزینه پیمانکار یا سازنده که حدود 25 درصد از کل هزینه‌ها را شامل می‌شود
  • فونداسیون 9 درصد
  • کفسازی 12 درصد
  • دیوارها و پوشش خارجی آنها بین 6 تا 10 درصد
  • کفسازی و عایق‌بندی بام 10 درصد
  • پنجره‌ها و درها 5 درصد
  • نازک‌کاری 6 تا 10 درصد
  • سنگ کف 3 تا 5 درصد
  • دکوراسیون داخلی 3 تا 5 درصد
  • جزئیات سرویس‌ها 4 درصد
  • آشپزخانه 8 درصد
  • تأسیسات برقی 10 درصد
  • لوله‌کشی 12 درصد
  • نماسازی 9 تا 12 درصد

عوامل ایجاد هزینه‌های مازاد ساخت آپارتمان

مواردی در ساخت آپارتمان‌ها وجود دارند که به عنوان هزینه‌های مازاد شناخته شده و باید در برآوردها محاسبه شوند. برخی از این موارد به شرح زیر هستند.

  1. هزینه گود برداری که در صورتی که نیاز به ساخت زیر زمین باشد باید در نظر گرفته می‌شود.
  2. هزینه ساخت فضاهای اضافی. مثلاً برای یک خانه چند خوابه یک سرویس بهداشتی کافی نخواهد بود.
  3. هزینه ساخت خانه با توجه به شکل خانه که هر چه خانه شکل و فرم ساده‌تری داشته باشد، ساخت آن هزینه کمتری خواهد برداشت.
  4. هزینه ساخت خانه با توجه به نوع سقف آن متفاوت است. مثلاً برای ساخت خانه در مناطق خشک هزینه سقف کمتری نسبت به ساخت خانه در مناطق مرطوب و پربارش پرداخت می‌شود زیرا به عایق‌بندی حرفه‌ای و مناسب نیاز است. هنگام طراحی سقف خانه، دوام و هزینه‌های نگهداری باید مهم‌ترین فاکتورها در انتخاب نوع آن در نظر گرفته شود.
  5. هر چه در نازک‌کاری و نمای خانه از متریال مرغوب‌تری استفاده شود، هزینه نهایی ساخت خانه بالاتر خواهد رفت. استفاده از نمای گرانیت و سنگ‌های یک‌تکه مرمر برای آشپزخانه جزو گزینه‌های هنگفت ساخت خانه هستند.
  6. هزینه و قیمت لوازم‌خانگی در ساختمان‌های مبله هم از هزینه‌های اضافی است. قیمت لوازم‌خانگی از چند صدهزار تومان تا چند میلیون تومان متغیر است؛ بنابراین پیش از شروع ساخت خانه باید مطمئن شد که هزینه لوازم‌خانگی نیز در هزینه ساخت محاسبه شده است.
  7. امکانات اضافی خانه مانند استخر، آشپزخانه بزرگ و تراس به ارزش و زیبایی خانه می‌‎افزایند. هنگام برآورد هزینه ساخت خانه باید هزینه ساخت و نگهداری امکانات اختیاری و مازاد ساختمان را نیز مدنظر قرار داد.

ملاحظات و نکات مربوط به هزینه‌های ساخت آپارتمان

به دست آوردن عدد دقیق برای قیمت ساخت ساختمان‌های آپارتمانی کار دشواری است زیرا هزینه‌ها بر اساس محل و همچنین اندازه و مواد و مصالح در نظر گرفته شده است. مناطق دارای رونق مسکن نیز البته هزینه‌های بالاتری دارند. برای به دست آوردن برآورد مناسب و دقیق، سازندگان باید به دنبال شباهت‌ها و تفاوت‌ها در برآورد خود با سایر پروژه‌هایی باشند که در همان مقیاس هستند تا اطمینان حاصل کنند که تعداد آنها با میانگین‌های بازار همسو است؛ بنابراین، عجله در تهیه ریز هزینه‌ها کار اشتباهی است.

نکته مهم در ساخت آپارتمان این است که نیازهای منطقه را قبل از ساختن بررسی کنیم. به علاوه برای شروع یک پروژه ساختمان آپارتمانی هم به پروانه ساخت املاک و مستغلات نیاز دارید و هم برای نظارت بر ملک نیاز به ناظر نظام مهندسی خواهید داشت.

قبل از شروع به کار به امکاناتی که برای ساخت آپارتمان در نظر دارید و بازده سرمایه‌ای آنها دقت کافی به خرج دهید. اینکه خریداران و مستأجران بالقوه‌ای که خواهان آپارتمان شما هستند چه انتظاراتی از آن دارند و تأثیر این مسئله بر قیمت تمام شده چگونه است نیز نکته مهمی است. امکانات مورد نیاز به فضا و نگهداری نیاز دارند، بنابراین باید مطمئن شوید که بازده مورد نظر شما را فراهم می‌کنند.

محاسبه آنلاین هزینه ساخت آپارتمان

همان‌طور که در بالا به آن اشاره شد، هزینه‌های ساخت و ساز به تفکیک شامل هزینه‌های زمین، پروانه ساختمان و هزینه‌های شهرداری، هزینه‌های بیمه مالیات و غیره است که طراحی سازه و معماری، مبالغ مهندسان ناظر و نظام مهندسی، مبالغ کالاها و مصالح و تجهیزات ساختمانی و مبالغ دستمزد نیروی اجرایی و کارگری است. هزینه همه این آیتم‌ها هر ساله با افزایش همراه بوده است، مثلاً امسال پروانه ساختمانی به میزان ۳۰ درصد، هزینه‌های بیمه تأمین اجتماعی به میزان ۱۵ درصد افزایش قیمت داشته است.

مطالب مرتبط: هزینه ساخت آپارتمان به نرخ روز در سریع‌ترین زمان با متری چند

سخن آخر

در ساخت آپارتمان با توجه به مطالب عنوان شده و شرایط محیطی و مالی کارفرما می‌توان بهترین انتخاب را بر اساس اولویت‌ها داشت. در هر صورت برای ساخت یک پروژه آپارتمانی لازم است یک تیم حرفه‌ای و واجد شرایط و با تجربه بیابیم تا هزینه ساخت آپارتمان را هر چه بهینه‌تر کنیم. این تیم‌های حرفه‌ای پس از اطمینان حاصل کردن از تمامی مراحل آن‌ها تا حد ممکن با سرعت و دقت کافی پیش خواهد برد.

سایت متری چند علاوه بر بهره‌گیری از تیم حرفه‌ای می‌تواند سازندگان محترم را در تهیه برنامه زمان‌بندی و برنامه‌ریزی هزینه‌های پروژه یاری دهد تا به آنها در هرچه بهینه‌کردن هزینه‌های ساخت یاری رساند.

برای امتیاز به این نوشته کلیک کنید!
[کل: 1 میانگین: 5]

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

نوشته های مشابه

دکمه بازگشت به بالا