هر ملکی که احداث می‌گردد طبق قانون دارای یک کاربری خاص و مشخص خواهد بود. کاربری هر ساختمان قبل از احداث آن در پروانه ساختمانی به طور دقیق تعیین شده و پس از دریافت پایان کار در سند آن ثبت میشود. انواع گوناگون و مهم کاربری یک ملک را می‌توان به سه دسته کاربری مسکونی، تجاری و اداری تقسیم‌بندی نمود. ازآنجاکه قیمت املاک با کاربری‌های اداری از املاکی با کاربری مسکونی بیشتر است بسیاری از سازندگان و مالکان به دنبال راهی برای تغییر کاربری مسکونی به اداری هستند.
برای محاسبه آنلاین هزینه ساخت روی گزینه مد نظر خود کلیک کنید
تعریف کاربری‌های مختلف املاک
کاربری‌های زیر مرسوم‌ترین موارد برای املاک در ایران به شمار می‌آیند.
کشاورزی
این کاربری برای زمین‌هایی معمول است که برای امور کشاورزی مناسب هستند. کشاورزی دو نوع کاربری نیاز دارد یکی زمین زراعی و دیگری باغ میوه. باید دانست که سخت‌گیری‌های زیادی برای تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی به دیگر کاربری‌ها، وجود دارد و اگر بدون گرفتن مجوز نسبت به بهره‌برداری و تغییر کاربری اقدام شود، عواقبی مانند تخریب ملک احداثی پیش روی خواهد بود.
صنعتی
کاربری صنعتی به منظور استفاده از زمین‌های بزرگ برای ایجاد کارگاه و کارخانه در شهرک‌های صنعتی است که اغلب بیرون از شهر هستند.
خدماتی
کاربری خدماتی به منظور خدمات دهی و رفاه حال مردم تعریف شده است و در قبال آن مبلغی به شهرداری داده نمی‌شود.
ورزشی
این کاربری برای مکان‌هایی مانند سالن‌های ورزشی و یا استادیوم‌ها صادر می‌گردد و مکانی است که جدا از امکان استفاده ورزشی، رویدادهایی چون جشن‌های ملی و مذهبی را نیز میزبانی می‌کند.
واحد مسکونی
ساختمانی که با هدف اسکان دائم یا موقت افراد احداث می‌گردد و نیز طبق الگوی مشخصی مانند دارا بودن بخش‌هایی مانند آشپزخانه و اتاق خواب و غیره ساخته شود، واحد مسکونی نامیده میشود. این کاربری شامل موارد چون آپارتمان، ویلا و کلنگی است. آپارتمان ساختمانی است که شامل چندین طبقه بوده و دارای راه‌پله، راهرو مشترک و همچنین دارای مشاعاتی چون انباری و پارکینگ است.
ویلا نیز ساختمانی یک یا چند طبقه است که دارای زمین و حیاط مستقل است و مشاعاتی با بقیه همسایگان ندارد. ساختمان کلنگی هم ساختمانی است که باید تخریب، بازسازی و یا نوسازی شوند.
واحد تجاری و اداری
تعریف واحد تجاری و اداری به کلیه واحدهایی گویند که طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری با هدف کسب‌وکار و تجارت احداث شده‌اند یا واحدهای صنعتی که تحت پوشش قانون نظام صنفی و واحدهای تابع قانون تجارت قرار دارند. به زبان ساده‌تر کلیه اماکنی که طبق این قانون به منظور تجارت یا فعالیت‌های صنفی ساخته شده‌اند واحد اداری یا تجاری نامیده می‌شوند.
قانون عدم تغییر کاربری
برای ساخت هر ملکی جدا از کاربری آن و قبل از شروع هرگونه عملیات ساخت‌وساز ابتدا باید مجوز یا پروانه ساخت دریافت کرد که کاربری ملک به طور دقیق در آن مشخص شده است. در قانون به صراحت آورده شده که شهرداری در شهرهایی که طرح تفصیلی آن تهیه شده مکلف است طبق ضوابط طرح مذکور در پروانه‌های ساختمانی کاربری ساختمان را قید نماید.
، شهرداری می‌بایست علاوه بر این که کاربری ملک در پروانه ساخت آن را ثبت خواهد کرد دائماً نوع کاربری ملک در حال احداث را هم نظارت کرده و مانع از استفاده املاک با کاربری غیرقانونی گردد. علاوه بر این، بر اساس قانون شهرداری‌ها، تغییر در کاربری املاک و نقض قوانین مربوط به کاربری قید شده در پروانه ساخت ممنوع بوده و به طور جدی تخلفات مربوطه پیگیری می‌گردد، لذا تخلف از این قوانین مجازات سنگینی از جمله جریمه نقدی و تخریب را در پی خواهد داشت.
تغییر کاربری ملک به صورت غیرقانونی چه عواقبی خواهد داشت؟
اگر برخلاف شرایط قانون شهرداری‌ها در ملک غیرتجاری استفاده تجاری صورت بگیرد، بررسی تخلف در کمیسیون ماده 100 انجام میشود. در صورتی که تخلف اثبات گردد، مالک یا فردی که مرتکب تخلف شده باید در مهلت معینی که معمولا کمتر از دو ماه است کسب‌وکار دایر شده در ملک موردنظر را تعطیل کند. در صورتی که مستأجر یا مالک در این زمان مقرر شده اقدامی به عمل نیاورد محکوم به جریمه نقدی و حبس به مدت ۶ ماه تا دو سال میشود.
مهم‌ترین نکته‌ای که باید دانست این است که طبق قانون شهرداری فقط اختیار برخورد با مالکینی را دارد که از ملک غیرتجاری استفاده تجاری کرده‌اند و موارد مربوط به تغییر کاربری به اداری و غیره در حوزه اختیار شهرداری نیست. با وجود این در حال حاضر در کلیه موارد تخلف کاربری ملک، شهرداری با متخلفین برخورد می‌کند.
استثناهای تغییر کاربری مسکونی به اداری
مواردی به صورت استثنا نیز در قانون پیش‌بینی شده است که طبق آن‌ها این امکان وجود دارد که از ملکی با کاربری مسکونی بهره‌برداری غیرمسکونی انجام داد. به طور مثال در موادی که در زیر می‌توان پس از اجاره خانه که کاربری مسکونی دارد از آن به عنوان دفتر اداری استفاده نمود.
- طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، ایجاد دفتر وکالت، مطب (پزشک یا دندان‌پزشک)، دفتر اسناد رسمی، دفتر ثبت ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی در ملک مسکونی امکان‌پذیر است.
- بر اساس ماده ۲ قانون حمایت از مشاغل خانگی، استفاده از ملک مسکونی برای مشاغل خانگی بلامانع است.
- بر طبق ماده ۳ آیین‌نامه محل تأسیس دفاتر مطبوعات، می‌توان در ملکی با کاربری مسکونی دفتر مطبوعاتی دایر کرد.
مدارک لازم جهت این تغییر کاربری به شرح زیر است.
- مدارک شناسایی مالک (نماینده قانونی مالک به همراه وکالت‌نامه)
- اصل سند ملک
- مشخصات کامل ملک مثل کروکی و کد پستی و مواردی از این دست
- برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و مالیات
- نقشه ملک جدید که متناسب با کاربری مورد نظر است
- مجوزهای لازم برای تغییر کاربری از سازمان‌های مربوطه
مراحل تبدیل کاربری مسکونی به اداری
تغییر کاربری مسکونی به اداری به دو شیوه کلی انجام می‌گیرد. اول تغییر کاربری از راه تخریب و نوسازی و دوم از راه دریافت مجوز تغییر کاربری. با توجه به محدودیت‌های موجود برای دریافت مجوز و همچنین وجود بافت فرسوده گسترده که نیاز به بازسازی دارد تغییر کاربری ملک بیشتر مواقع از طریق تخریب و نوسازی انجام میشود.
تغییر کاربری ملک از مسکونی به اداری طبق مراحل زیر است.
- رجوع به شهرداری و پرداخت عوارض سالیانه ملک.
- رجوع به سازمان‌ها و ادارات لازم برای تکمیل مدارک اولیه.
- رجوع به دفتر خدمات نوسازی ناحیه و ارائه درخواست از طریق پر کردن فرمی که در آن کاربری قدیم و کاربری جدید جهت تغییر ثبت میشود. پس از پر کردن فرم و ارائه مدارک فرآیند تشکیل پرونده به صورت الکترونیکی انجام خواهد شد.
- در مرحله چهارم یک ناظر برای بررسی ملک فرستاده میشود. این فرد می‌باید ابتدا اطلاعات درج شده در فرم درخواست را با ملک مطابقت دهد و در صورت عدم وجود اختلاف بین این دو سایر شرایط مورد نیاز برای تغییر کاربری ملک را نیز بررسی نماید. در صورتی که مغایرتی در این موارد وجود داشته باشد مالک باید ابتدا برای رسیدگی به آن اقدام کرده و سپس روند درخواست خود را پیگیری نماید.
- دفتر خدمات نوسازی در این مرحله دستور نقشه جدید که متناسب با کاربری مورد درخواست است را صادر خواهد کرد و سپس در این نقشه اطلاعات مربوط به ملک اداری مشخص خواهد شد. در صورتی که مالک نسبت به هر بخش از این نقشه اعتراضی داشته باشد باید اعتراض خود را پیش از ورود به مرحله بعد پیگیری نماید.
- مالک در این مرحله طبق نقشه صادر شده برای طراحی نقشه اصلی اقدام خواهد کرده و موارد ذکر شده در دستور نقشه را در نقشه اصلی طراحی شده لحاظ می‌کند. البته این موارد پس از بازسازی ملک مورد نظر مجدداً از طریق مراجع مربوطه بررسی میشود و در صورت تخلف نقشه باید اصلاح گردد.
- پس از تهیه نقشه اصلی مالک باید همراه با نقشه ملک، جهت دریافت پروانه ساخت به دفتر خدمات نوسازی شهرداری مراجعه کند. این دفاتر پس از بررسی تطابق نقشه با دستور نقشه صادر شده، پروانه نوسازی و تغییر کاربری ملک را صادر خواهند کرد.
- در مرحله آخر نیز تخریب و نوسازی ملک صورت خواهد گرفت. به این صورت که پس از صدور مجوز تغییر کاربری، ملک مورد نظر تخریب شده و مطابق نقشه تأیید شده نوسازی میشود.
هزینه‌های مربوط به تغییر کاربری ملک
هزینه‌های مربوط به تغییر کاربری به فاکتورهای مختلفی مثل موقعیت خانه، محله، شهر، متراژ خانه و غیره وابستگی دارد؛ به علاوه، مهم‌تر اینکه هر سال نرخ جدیدی به عنوان نرخ پایه برای این مورد تصویب میشود. لذا امکان تعیین هزینه دقیقی برای تغییر کاربری املاک وجود ندارد. البته بخشی از این هزینه‌ها که مربوط به عوارض نوسازی و مالیات ملک می‌شوند مشخص هستند و با مراجعه به شهرداری می‌توان از مقدار دقیق این هزینه‌ها اطلاع یافت.
نحوه تغییر کاربری مسکونی به چه صورت است؟
نظر به اینکه تغییر کاربری خانه همیشه یکی از دغدغه‌های مالکان است که بیشترین تغییر نیز در حوزه تغییر کاربری به اداری صورت می‌گیرد زیرا املاک تجاری یا اداری دارای ارزش بیشتری بوده و اصطلاحاً صرفه اقتصادی بیشتری دارد. تغییر کاربری‌ها همان‌طور که در بالا ذکر شد، دارای مسیر مشخصی هستند که باید طی شود.
مدارک مورد نیاز برای تغییر کاربری
- مدارک شناسایی مالک و یا نماینده قانونی او به همراه وکالت‌نامه اعطایی
- اصل سند ملک
- مشخصات کامل ملک مانند کد پستی، کروکی و غیره
- برگ تسویه حساب عوارض شهرداری به همراه برگ تسویه حساب مالیات
- نقشه ملک جدید که به تناسب کاربری جدید مورد نظر طراحی شده است
- مجوزهای لازم از سازمان‌های مربوطه از طریق دفاتر خدمات نوسازی
موارد مهم در تغییر کاربری
- شهرداری بر اساس قانون در شهرهایی که نقشه جامع شهر وجود دارد، موظف است که بر طبق ضوابط نقشه آن ملک، در پروانه‌های ساختمانی نوع کاربری یا همان نوع استفاده از ساختمان را عنوان کند.
- املاکی که با نام واحد مسکونی نام‌گذاری می‌شوند، واحدهایی هستند که به منظور اسکان دائم یا موقت افراد ساخته میشود و به لحاظ ترکیب بنا دارای ظاهری خاص مانند اتاق، آشپزخانه، سرویس بهداشتی و غیره هستند.
- در صورتی به یک مکان تجاری یا اداری می‌گویند که یک کاسب، تاجر یا فردی مشغول یک فعالیت تجاری یا کسب‌وکاری در آن باشد.
- قوانین شهرداری می‌گوید که برای ساخت هر ملکی ابتدا یک مجوز صادر شده و کاربری ملک به صورت دقیق در آن مشخص میشود. این مجوز پروانه ساخت نام دارد که دریافت آن پیش از شروع هرگونه عملیات ساخت‌وساز لازم است.
- در تبصره بند ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری‌های سال ۱۳۵۲ مقرر گردیده است که شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید نماید.
- تغییر کاربری بسته به نوع خود دارای مسیر مشخصی است که باید آن را طی کرد. برای انجام این کار باید به دفاتر خدمات نوسازی ناحیه‌ای که ملک در آن قرار دارد مراجعه کرده و روال کار اداری آن را انجام دهید.
- تغییر کاربری زمین مبلغ مشخصی ندارد و در واقع گرفتن مجوز برای تغییر کاربری به تجاری یا تغییر کاربری به اداری در هر منطقه، خیابان، کوچه و حتی از ساختمانی به ساختمان دیگر متفاوت خواهد بود.
- در کل هزینه‌هایی که برای تغییر کاربری خانه وجود دارند، عبارت‌اند از هزینه‌هایی که مربوط به عوارض و مالیات است که با توجه به موقعیت ملک متفاوت خواهد بود. همچنین عواملی چون موقعیت جغرافیایی، بافت شهری، بافت ساختمانی، متراژ ملک و غیره نیز در این هزینه‌ها تأثیر بسیاری دارد.
- با وجود آنکه تغییر کاربری به تجاری یا تغییر کاربری به اداری نیاز به اخذ مجوزهای خاص دارد اما در قانون استثناهایی نیز پیش بینی شده است که در آن از یک ملک با کاربری مسکونی می‌توان بهره‌برداری غیرمسکونی انجام داد.
برای محاسبه آنلاین هزینه بازسازی روی گزینه مد نظر خود کلیک کنید
سخن آخر
بر اساس قوانین شهرداری که اصل را بر عدم تغییر کاربری مسکونی به اداری تعریف کرده است، پیشنهاد می‌گردد که در ابتدای ساخت‌وساز ملک تصمیم نهایی و قطعی در مورد اینکه این ملک تجاری، مسکونی یا اداری باشد گرفته شود، زیرا اولاً برای تغییر کاربری علاوه بر طی مراحل قانونی و صرف وقت زیاد، باید هزینه‌های اضافی را نیز پرداخت کرد. ثانیاً تغییر غیرقانونی کاربری بدون گذراندن مراحل قانونی عواقب و جرائمی برای مالک در پیش خواهد داشت.
سوالات کلیدی :
- هزینه‌های مربوط به تغییر کاربری ملک چقدر است : هزینه‌های مربوط به تغییر کاربری به فاکتورهای مختلفی مثل موقعیت خانه و …. بستگی دارد. نرم افزار متری چند در کمتر از یک دقیقه هزینه ساخت و برنامه ساخت ارائه می‌کند
- مراحل تبدیل کاربری مسکونی به اداری چیست : تغییر کاربری مسکونی به اداری به دو شیوه کلی انجام می‌گیرد. اول تغییر کاربری از راه تخریب و نوسازی و دوم از راه دریافت مجوز تغییر کاربری.
