آن دسته از افرادی که قصد احداث یک بنای جدید را داشته و یا می‌خواهند بخش عمده‌ای از ملک قدیمی خود را بازسازی کرده و قسمتی را به ملک خود اضافه کنند، ابتدا باید برای گرفتن جواز ساخت اقدام نمایند تا پروانه ساخت بگیرند. نداشتن دانش و اطلاعات کافی در این مورد می‌تواند اتلاف زمان و هم هزینه‌هایی را برای افراد به همراه داشته باشد. به همین خاطر کسب اطلاعات مختصر و مفید در این مورد می‌تواند کار ساخت‌وساز را جلو بیندازد.
برای محاسبه آنلاین هزینه ساخت روی گزینه مد نظر خود کلیک کنید
اخذ مجوز ساخت و تفاوت آن با پروانه ساخت
اگرچه افراد معمولاً پروانه ساختمان و اخذ مجوز ساخت را به یک معنا به کار می‌گیرند، اما باید دانست که اخذ مجوز ساخت شامل فرآیند اداری و نامه‌نگاری‌های مختلف و پرداخت هزینه‌های مربوطه برای گرفتن تاییدیه است، اما پروانه ساختمان مدرکی است که پس از نهایی شدن اقدامات صادر شده و پس از امضای افراد مربوطه مانند ناظر ساختمان در دسترس مالک یا سازنده ذی‌صلاح قرار می‌گیرد.
پروانه ساخت ساختمان اطلاعات زیر را شامل می‌شود:
- محل ساخت
- نوع کاربری
- کروکی و مساحت زمین
- نوع اسکلت و مساحت بنا
- تعداد طبقات
- میزان تراکم
- مشخصات متقاضی صدور پروانه ساخت
- نام مهندس ناظر
- شماره پلاک ثبتی زمین
- تاریخ صدور پروانه ساخت (مدت اعتبار پروانه که در صورت لزوم و تحت شرایطی قابل تمدید است)
شایان ذکر است؛ تا زمانی که مهندس ناظر پروانه را رویت نکرده و شروع به کار ساختمان را امضا ننموده مالک حق شروع پروژه را ندارد.
چرایی اخذ پروانه ساخت
اصلی‌ترین دلایل اخذ پروانه ساخت این است که اولاً ملک مورد نظر تحت نظارت بوده و طبق محاسبات علمی و فنی ساخت آن انجام گیرد و دوما درآمدی برای مرجع صدور پروانه که در شهرها شهرداری‌ها و در روستاها دهیاری‌ها هستند، داشته باشد. موارد زیر به طور خلاصه دلایل دیگر اخذ پروانه ساختمان را به صورت فهرست وار شامل می‌شوند.
- اطمینان از ساخت قانونی
- بهره‌مندی از تسهیلات بانکی و کمک به گردش اقتصاد کشور
- بهره‌مندی از انشعابات آب، برق، گاز، تلفن برای املاکی که از این سرویس‌ها بی‌بهره هستند.
- بیمه شدن افراد مؤثر در ساخت
- حضور مهندسین ناظر چهار رشته و ایجاد اشتغال برای افراد متخصص
- جلوگیری از بروز حوادث ساختمانی برای ساختمان‌های مجاور و افراد با توجه به الزامات ایمنی ساخت
- صرفه‌جویی در هزینه‌های ساخت‌وساز با استفاده از تجارب فنی و مهندسی هنگام طراحی و نظارت
وظیفه ناظران ساختمان این است که در صورت مشاهده هرگونه تخلف از مفاد پروانه، آن را به مرجع صدور پروانه گزارش کرده تا این مرجع از ادامه عملیات ساخت (در صورتی که در مرحله گودبرداری نباشد) جلوگیری نماید. در این حالت، ساخت‌وساز، به کمیسیون ماده 100 شهرداری ارجاع داده می‌شود و با پرداخت جریمه، ساخت بنا ادامه خواهد یافت. البته این کار می‌بایست طبق مقررات ملی ساختمان و مباحث مربوط به آن، انجام گیرد.
گام به گام تا اخذ پروانه ساخت
همانند هر فرآیند قانونی دیگری، برای دریافت پروانه ساخت تجاری،پروانه ساخت مسکونی، پروانه ساخت اداری و پروانه ساخت کارگاهی مراحل متعددی را باید پشت سر گذاشت. این مراحل را به طور کلی می‌توان در شش مرحله زیر، تقسیم نمود. اگرچه برخی قوانین با توجه به شرایط ملک و محل ساخت‌وساز ممکن است تا حدی متفاوت باشند.
تشکیل پرونده توسط مالک یا وکیل وی در دفتر خدمات الکترونیک در شهرها یا دهیاری‌ها
در اولین مرحله از مراحل صدور پروانه ساختمان مالک یا شخصی که از مالک وکالت دارد برای گرفتن جواز ساختمان باید درخواست مجوز ساخت را در شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر ثبت کند. برای ثبت درخواست صدور پروانه ساختمان مالک باید اصل و تصویر سند مالکیت، اصل و تصویر کارت شناسایی معتبر مثل کارت ملی یا شناسنامه و همچنین برگه تسویه‌حساب عوارض نوسازی و عوارض شهرداری سال جاری و سال‌های پیشین را به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر ارائه داده و درخواست خود را کتباً در این مراکز ثبت کند.
پس از این کار درخواست بازدید از ملک ثبت گردیده و با بازدید مأمور شهرداری، گزارش لازم درباره اطلاعات مربوطه، تهیه و تنظیم خواهد شد. به منظور اثبات مالکیت مدارکی مانند سند مالکیت شش دانگ، برگه قرارداد واگذاری شهری، ارجاع نامه سازمان اوقاف، مقاوله نامه اداره املاک و مستغلات شهرداری تهران و بنچاق نیز لازم خواهد بود.
ارسال دستور نقشه برای مالک بعد از بازدید افراد ذی‌صلاح از ملک
این مرحله شامل اعلام تعداد طبقات، مساحت هر طبقه، اصلاحی شهرداری و نظایر آن بر اساس نوع پهنه، عرض گذر و برخی اطلاعات دیگر است و سپس دستور نقشه از طرف مالک به معمار داده می‌شود.
طراحی نقشه به عنوان مهم‌ترین گام در بین مراحل اخذ پروانه ساختمان
پس از انجام طراحی فاز یک توسط گروه طراح بر اساس دستور نقشه و چک شدن آن با ضوابط شهرداری و آتش نشانی، نقشه‌ها برای بررسی به دفاتر خدمات الکترونیک ارسال خواهند شد. در این گام و در صورت نیاز اصلاحات انجام و نقص‌ها رفع گردیده و پرونده برای ادامه کار ارجاع می‌گردد.
پرداخت هزینه عوارض تخریب و نوسازی
پس از تایید شدن نقشه‌های معماری، محاسبات، برق و مکانیک از طرف دفتر خدمات الکترونیک و صدور پروانه نوبت به پرداخت عوارض ملک می‌رسد. این مبلغ برای هر منطقه بر اساس تراکم موجود با توجه به تعداد طبقات و متراژ محاسبه می‌شود و مالک می‌بایست مبلغ عوارض را به اداره درآمد مالیات پرداخت نماید.
مدارک پیش نویس پروانه
مدارک پیش نویس توسط مالک یا نماینده قانونی وی با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک و کامل کردن فرم درخواست ناظر و عقد قرارداد بین مالک و ناظر توسط دفتر خدمات الکترونیک تکمیل خواهد شد.
این مدارک؛ گواهی امضا رشته‌های سازه، معماری، برق و مکانیک، برگ سبز (سهمیه) ناظر به همراه قرارداد مالک و ناظر، برگه تعهد رعایت اصلاحیه و تأییدیه نما، فایل‌های نقشه های معماری، سازه، برق و مکانیک را در بر می‌گیرد. علاوه بر این چک لیست‌های مرتبط با مبحث ششم مقررات ملی ساختمان درباره بارگذاری و زلزله، برگه تعهد مشاوره ژئوتکنیک و نتیجه آزمایش خاک نیز باید ارائه شوند.
در ادامه این مرحله، قرارداد مالک و ناظر، باید برای اختصاص سهمیه برگ سبز ناظر امضا شده و به همراه تعهد رعایت اصلاحی و تاییدیه ناظر نما به دفتر خدمات تحویل داده شود.
همچنین برای صدور پروانه ساختمان‌های بیش از 2000 متر، ارائه تاییدیه نقشه‌های فاز 2 از سوی سازمان نظام مهندسی به مرجع صدور پروانه ضروری است. این نقشه‌ها شامل ماده 33 نظام مهندسی یعنی چهار رشته ساختمانی سازه، معماری، برق و مکانیک است و در اغلب موارد فرآیند طولانی مدت و اصلاحیه‌های زیادی را به همراه خواهد داشت.
نکته مهم اینجاست که با توجه به زمان زیاد فرآیند دریافت پروانه (حدود 6 تا 9 ماه) اگر حتی نقدینگی لازم برای ساخت وجود ندارد، می‌توان ابتدا پروانه ساختمانی را دریافت نمود. نظر به اینکه این پروانه‌ها عموماً اعتبار دو ساله دارند، پس از این کار نسبت به تامین نقدینگی لازم برای عملیات ساخت اقدام کرد.
چاپ و دریافت پروانه ساخت
پس از طی مراحل قبلی و تایید چهار رشته برای اخذ تاییدیه از سوی دفتر خدمات الکترونیک، تاییدیه‌هایی مانند بر و کف، تاییدیه رییس صدور پروانه، معاون شهرسازی و معماری و تاییدیه شهردار لازم است.
موارد مهم در مورد فرآیند دریافت پروانه
در سال‌های اخیر، شهرداری‌ها به جای پروانه ساخت، دفترچه‌های “شناسنامه ساختمان” را صادر می‌کنند. شناسنامه ساختمان برگه‌ای است که مشخصات کلی یک ساختمان در آن آورده شده است.
در این شناسنامه مواردی از قبیل مشخصات مهندسین طراح، ناظر و مجری، مشخصات سازه‌ای، اطلاعات معماری، مشخصات دیوارها و نماها، مشخصات تجهیزات و تاسیسات نصب شده در ساختمان، اطلاعات فنی تجهیزات و تاسیسات مکانیکی، اطلاعات فنی تجهیزات برق و مشخصات آسانسور در قالب جدول‌هایی آورده شده که هرکدام از این موارد خود به موارد جزئی‌تر تقسیم می‌شوند؛ به طوری که می‌توان از روی این شناسنامه درباره ویژگی‌های عمو‌می ساختمان اطلاعات قابل توجهی را کسب کرد.
هزینه اخذ پروانه ساختمان چطور محاسبه می‌شود؟
اساس محاسبه هزینه‌های دریافت پروانه بر اساس کاربری ملک انجام می‌گیرد. عوامل دیگری که در هزینه اخذ جواز ساختمان تاثیر دارند شامل متراژ زمین، مساحت ناخالص، تعداد طبقات ساختمان، تعداد پارکینگ و قیمت منطقه‌ای ساختمان هستند. برای مثال فرمول محاسبه هزینه دریافت پروانه ساخت برای ساختمان‌های مسکونی در شهرها به شرح زیر است.
هزینه جواز ساخت ساختمان مسکونی = ضریب ✕ (مساحت ناخالص زیربنا) – (تعداد پارکینگ تأمین شده ✕ 20) ✕ قیمت منطقه‌ای
در این جدول مساحت ناخالص زیربنا شامل مجموع کلیه بناهای موجود در ساختمان بوده و ضریب آن متناسب با متراژ بنا طبق جدول زیر به کار خواهد رفت.
| سطح زیر بنا | ضریب |
| تا ۶۰ متر مربع | ۵% |
| تا ۱۰۰متر مربع | ۱۰% |
| تا ۱۵۰متر مربع | ۱۸% |
| تا ۲۰۰ متر مربع | ۳۰% |
| تا ۳۰۰ متر مربع | ۴۵% |
| تا ۴۰۰ متر مربع | ۶۵% |
| تا ۵۰۰ متر مربع | ۹۰% |
| تا ۶۰۰ متر مربع به بالا | ۱۲۰% |
مدت اعتبار پروانه ساخت
مدت اعتبار پروانه‌های ساختمانی که از طرف مرجع صدور پروانه صادر می‌گردند با توجه به هر استان و شهرستان، متفاوت است. اما عموما مهلت شروع عملیات ساختمانی از تاریخ صدور پروانه بین 1 تا 2 سال بوده و در استان تهران برای اتمام عملیات ساختمانی نیز مهلت 42 ماهه به مالکان داده می‌شود.
لذا طبق قانون و در صورتی که مالک از هر یک از زمان‌های درج شده روی پروانه پیروی نکند، باید برای تمدید اعتبار پروانه، هزینه پرداخت کند. شایان ذکر است؛ در صورتی که عملیات ساختمانی شروع نشده و اعتبار پروانه تمام شود، برای تمدید اعتبار نیز محدودیت وجود دارد. به این معنی که در صورت عدم توجه به این موضوع و تغییر ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان، مالک ناچار خواهد شد که روند دریافت پروانه را دوباره طی نماید.
مراحل صدور پروانه ساخت در مناطق روستایی
دریافت پروانه احداث ساختمان‌های روستایی به عنوان اولین گام در ساخت‌وساز در مناطق غیر شهری به حساب می‌آید و شما به منظور دریافت این جواز نیازمند طی کردن چندین مرحله هستید که شرح آن‌ها در ادامه آورده شده است
- مدارک مالک اعم از کارت ملی، شناسنامه
- مدارک مربوط به ملک اعم از سند یا فروش نامه با متراژ دقیق به همراه نقشه UTM
- درخواست کتبی
پس از ارائه این مدارک روند صدور آغاز شده و در پی آن مراحل زیر طی می‌شود.
- درخواست صدور پروانه ساخت روستایی به‌صورت کتبی
این مرحله اولین گام در دریافت پروانه ساخت روستایی محسوب می‌شود و مالک می‌بایست درخواست مکتوب خود را جهت اخذ جواز به دهیار و شورای محل ارجاع دهد.
- بازدید دهیار و شورا از ملک مربوطه
بعد از درخواست کتبی مالک به دهیار و شورای محل، افراد مربوطه برای بازدید ملک مورد نظر اقدام می‌کنند. در این مرحله چنانچه ملک مورد نظر در بافت مسکونی واقع گردیده باشد و مالکیت آن اثبات گردد، متراژ دقیق ملک را مشخص نموده و به درخواست مورد نظر پاسخ خواهند داد.
سپس اگر ملک مورد نظر از لحاظ مالکیت و متراژ مشکلی نداشته باشد یعنی با سند مربوطه مطابق باشد با در نظر گرفتن طرح‌های هادی و عقب نشینی جواب مثبت داده می‌شود.
- ارائه درخواست صدور پروانه ساخت روستایی به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی روستای مربوطه
بعد از اخذ تاییدیه کامل از سوی دهیار، درخواست دیگری از طرف دهیار بابت ملک فوق به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی داده شده تا اقدامات اولیه در خصوص آن صورت گیرد.
- بازدید نماینده بنیاد مسکن از ملک
در این مرحله ناظر بنیاد مسکن به منظور بازدید به محل مورد نظر اعزام شده و با در نظر گرفتن فاکتورهای جواز ساخت، تاییدیه خود را نسبت به این ملک اعلام و ابلاغ می‌نماید.
- تایید توسط ناظر بنیاد مسکن و مهر و امضا رییس بنیاد
تاییدیه ناظر در اولین فرصت به رییس بنیاد ارجاع داده شده و در نهایت با تاییدیه نهایی که با مهر و امضا صورت می‌گیرد درخواست صدور پروانه ساخت روستایی در سیستم ثبت خواهد شد.
برای محاسبه آنلاین هزینه بازسازی روی گزینه مد نظر خود کلیک کنید
سخن پایانی
در پایان باید اشاره کرد شناسنامه ساختمان که پروانه ، نداشتن خلاف و پایان کار را شامل می‌شود آخرین تغییر در روند صدور اسناد ملکی ساختمان است.
شناسنامه‌های ساختمان شامل اطلاعاتی مانند هویت هر ساختمان و بیوگرافی آن به طور کامل با ذکر تمام مطالب مربوط به شهرداری صادرکننده، نوع ، شماره ، تاریخ صدور و مشخصات زمین، محل احداث، هویت مالک، نوع مالکیت، مهندسان ناظر، محاسب و تاسیسات، ابعاد چهارگانه پلاک، کروکی ، مساحت زمین و نیز نوع استفاده هستند.
سعی متری چند بر این است که با ارائه اطلاعات مناسب و به روز به فعالین بازار ساخت‌وساز در ایران کمک کند تا جای ممکن در هزینه و زمان خود صرفه جویی نموده و به کیفیت ساخت مسکن بیفزایند.
سوالات کلیدی :
- پروانه ساخت ساختمان چه اطلاعاتی را شامل می شود ؟
محل ساخت ، نوع کاربری ، کروکی و مساحت زمین ، نوع اسکلت ، مساحت بنا و تعداد طبقات برخی از این موارد هستند .
- دلایل اخذ پروانه ساخت چیست ؟
اطمینان از ساخت قانونی ، بهره‌مندی از تسهیلات بانکی و کمک به گردش اقتصاد کشور ، بهره‌مندی از انشعابات آب، برق، گاز، تلفن برای املاکی که از این سرویس‌ها بی‌بهره هستند و بیمه شدن افراد مؤثر در ساخت برخی از این دلایل هستند .
