مدیریت پروژه

تراکم چیست؟ نحوه محاسبه سطح اشغال و تراکم ساختمان

تراکم ساختمانی یکی از متداول‌ترین معیارهای نظارتی در برنامه ریزی شهری است. این مهم یک روش مؤثر برای محاسبه حجم ساختمان در یک منطقه‌ شهر است که همراه با سایر استانداردهای توسعه مانند ارتفاع ساختمان، تعداد طبقات، گذر خیابان و … تعیین می‌شود. تراکم ساختمان یک محدودیت و معیار کنترلی محسوب می‌شود که هدفش نظارت بر فشردگی جمعیت در یک مساحت مشخص از زمین است. برای درک بهتر این مفهوم با متری چند همراه باشید.

انواع تراکم

تراکم به دو نوع زیر تقسیم می‌شود:

1- تراکم جمعیتی

به نسبت تعداد جمعیت به واحد سطح گفته می‌شود. مقیاس تراکم جمعیتی در مطالعات شهری با عنوان «نفر در هکتار» شناخته می‌شود. بیشترین کاربرد این نوع تراکم در شهرسازی و در تعیین تراکم مسکونی است و به دو‌ شکل زیر محاسبه می‌شود:

  • تراکم ناخالص مسکونی: نسبت به مقدار جمعیت ساکن به کل مساحت یک محدوده شهری یا تمام شهر است.
  • تراکم خالص مسکونی: نسبت تعداد جمعیت ساکن به مساحت زمین‌های مسکونی در یک محدوده شهری یا تمام شهر است.

2- تراکم ساختمانی

تراکم ساختمان نسبت مساحت کل ساختمان (مساحت ناخالص) به اندازه قطعه زمینی است که بر روی آن بنا ساخته می‌شود. نسبت بالاتر نشان دهنده تراکم بیشتر و احداث طبقات بیشتر خواهد بود. فرمول تراکم ساختمانی عبارت است از:

 کل مساحت زمین / کل مساحت زیربنا = درصد تراکم

مساحت زیربنا به درصدی از زمین که ساختمان می‌تواند روی آن ساخته شود، گفته می‌شود. مساحت زیربنا معمولاً با مفهوم سطح اشغال محاسبه می‌شود. ضریب سطح اشغال عددی بین 40 تا 60 درصد است. برای مثال، در قطعه زمینی به مساحت 200 مترمربع، قرار است به میزان 60 درصد سطح ناخالص داشته باشیم. سطح ناخالص این پروژه برای با 120 متر خواهد بود.

از سویی دیگر، درصد تراکم منطقه‌ای و شهری ممکن است برابر با 120 درصد یا 180 درصد باشد. به این معنا که برای یک قطعه زمین 200 مترمربع، 360 مترمربع کل مساحت ناخالص می‌شود و به این دلیل که سطح اشغال 120 مترمربع است، ساختمان باید در سه طبقه احداث شود.

درصدهای متداول تراکم به شرح زیر هستند:

  • تراکم کم معادل 120 درصد است.
  • تراکم متوسط معادل 180 درصد است.
  • تراکم زیاد معادل 240 درصد است.

تراکم ساختمان

ضریب سطح اشغال چیست؟

نسبت سطح مجاز برای ساخت بنا به مساحت کل زمین را ضریب سطح اشغال می‌گویند که به صورت درصد تعیین می‌شود. معمولاً این ضریب بر اساس طرح‌های جامع و تفصیلی در هر منطقه متغیر خواهد بود.

در حالت عادی این ضریب بین 40 تا 60 درصد است. باید توجه داشت که ضریب سطح اشتغال شاخص خوبی برای کنترل تراکم جمعیت نیست و بیشتر برای تفکیک فضای ساخت و فضای باز مناسب است.

شاخص طبقات مجاز ساختمانی چیست؟

یکی دیگر از شاخص‌هایی که به عنوان ابزار کنترل تراکم جمعیتی به کار گرفته می‌شود، تعداد طبقات مجاز است. در اعمال این شاخص مواردی مانند استفاده از حوزه بندی ارتفاعی برای نواحی مختلف در شهر در نظر گرفته می‌شود.

همچنین، شاخص تعداد طبقات ساختمان تاثیر مستقیمی بر خط آسمان (بلند مرتبه سازی) و منظر شهری دارد. به طور کلی، از شاخص تعداد طبقات مجاز ساختمانی به همراه شاخص سطح اشغال مجاز جهت آزاد سازی زمین

هدف از تراکم ساختمان

هر شهر دارای ظرفیت و فضای محدودی است که باعث می‌شود تعداد مشخصی از جمعیت در آن سکونت داشته باشند. هرگونه استفاده فراتر از آن، استرس بی‌مورد را بر شهر وارد می‌کند. مقدار افزایش تراکم به ویژه در تهران به شکلی غیرمسئولانه انجام شده است که در آن جمعیت زیاد با تراکم شهری بالا و در یک ظرفیت محدود شهری دور هم جمع شده‌اند تا بیش از هر زمان دیگری از مفهوم «توسعه پایدار» دور شوند.

تراکم مسکونی یک عامل تعیین کننده کلیدی برای توسعه هر شهر و کشوری است. درصد تراکم کم عموماً عاملی بازدارنده برای احداث ساختمان است. بسیاری از سازندگان به دنبال افزایش درصد تراکم هستند تا پروژه‌های ساختمانی بیشتری را به اتمام برسانند. این مهم منجر به فروش بیشتر، کاهش هزینه‌های ساخت و عرضه بیشتر برای پاسخگویی به تقاضا می‌شود.

درصد تراکم متغیر است زیرا پویایی جمعیت، الگوهای رشد و فعالیت‌های ساختمانی متفاوت است. همچنین، ماهیت زمین یا فضایی که ساختمان در آن قرار دارد، متفاوت است. فضاهای صنعتی، مسکونی، تجاری، کشاورزی و غیرکشاورزی دارای عوامل متعدد رشد جمعیتی هستند، بنابراین معمولاً باید برای هر کدام درصد درستی از تراکم را محاسبه کرد.

نحوه محاسبه تراکم ساختمان

فواید تراکم ساختمانی برای محیط سبز

تراکم به ما می‌گوید که چه مقدار از قطعه یا منطقه باید به ساختمان سازی اختصاص پیدا کند. از تراکم تجاری و مسکونی برای اطمینان از وجود فضای کافی برای مناطق دیگر مانند فضاهای سبز استفاده می‌شود. معمولاً، شهرداری اعلام می‌کند که درصد خاصی از یک قطعه زمین باید به ساختمان و درصد دیگر به فضاهای سبز اختصاص داده شود.

مناطق سبز بخش مهمی از تحولات جدید هستند. شهرهای با کیفیت، پایدار و قابل سکونت تنها در صورتی قابل دستیابی هستند که مناطق سبز کافی براساس تراکم، تعداد ساکنان، آپارتمان‌ها و موارد دیگر وجود داشته باشد.

تراکم به ما می‌گوید که چند درصد از طرح باید به فضاهای سبز اختصاص داده شود. در حقیقت، نسبت منطقه سبز بسته به مقررات شهر و کاربری زمین متفاوت است. این نسبت به عنوان راهنمایی برای ایجاد تعادل بین محیط ساخت و فضای سبز در نظر گرفته می‌شود. با این کار می‌توان بیش از هر زمان دیگری به توسعه پایدار نزدیک شد.

عوامل موثر در تعیین تراکم ساختمانی

تراکم توسط شهرداری شهر مربوطه تعیین می‌شود و درصد آن می‌تواند از شهر به شهر و از منطقه به منطقه متفاوت باشد. ارزش تراکم بستگی به مقررات شهر و محدودیت‌های جغرافیایی محل دارد.

برخی از عوامل متداول که بر تراکم مجاز تأثیر می‌گذارد، عبارتند از:

  • اندازه ملک
  • نوع ساختمان (ساختمان تجاری، مسکونی و …)
  • موقعیت ساختمان
  • در دسترس بودن امکانات اولیه مانند برق، آب، خطوط فاضلاب و …
  • جمعیت شهر یا منطقه

به طور کلی، مشاهده می‌شود که تراکم در مناطق قدیمی شهر با تراکم در مناطق جدید و در حال توسعه متفاوت است. بسته به ارزش زمین و شرایط مورد نیاز توسعه، شهرداری می‌تواند مقدار تراکم را در هر زمان معینی تغییر دهد.

برای مثال، تراکم ساختمانی در تهران در مناطق 22 گانه ممکن است با یکدیگر متفاوت باشد. تراکم ساختمانی مجاز در تهران حداکثر حجم ساخت و ساز تا سقف تراکم تعیین شده در طرح تفصیلی تهران از 80 درصد تا 440 درصد است.

در شهرهای دیگر کشور، مثلاً تراکم ساختمانی در اصفهان و تراکم ساختمانی در کرج نیز تابع مسائل مختلفی است.

توجه: طبق طرح تفصیلی، مشاعات، انبار و پارکینگ در زیرزمین و پارکینگ در همکف جزء تراکم محسوب نمی‌شوند.

ضریب سطح اشغال ساختمان

تراکم مازاد و طبقه اضافه

اگر سازنده‌ای قصد داشتن طبقات و تراکم مازاد برای ساخت و ساز داشته باشد، چه باید کند؟ سازنده باید براساس ضوابط و مقررات، مازاد تراکم را تا رسیدن به ارتفاع مجاز در ساختمان‌ها خریداری کند که نرخ این تراکم اضافی در شهرداری براساس مترمربع حساب می‌شود. برای ساخت طبقه اضافه به مجوزهای شهرداری نیاز است تا در زمان دریافت پایان کار دچار مشکل نشود.

ناگفته نماند، قیمت‌ها از سوی شورای اسلامی تعیین می‌شود و شهرداری ملزم به اجرای تعرفه صادر شده از شورای اسلامی است؛ اما به یاد داشته باشید که برای تعیین قیمت و هزینه‌های پیشروی ساختمان و فروش تراکم باید به قوانین و ضوابط شهرداری توجه کرد. درصورت توافق، شاید به کسب رضایت از همسایگان نیاز باشد.

رابطه ارزش ملک با تراکم ساختمانی

درصد تراکم بالاتر به این معنی است که سازندگان قادر خواهند بود سطح زیر بنای بیشتری نسبت به زمین‌های مشابه با تراکم کمتر بسازند.

افزایش سطح زیر بنا، به معنای بهره برداری بیشتر از زمین است؛ زیرا قیمت زمین بر روی متراژ بیشتری از ساخت تقسیم می‌گردد.

به این ترتیب می‌توان گفت؛ زمین با درصد تراکم بالاتر، برای ساخت، توجیه اقتصادی بیشتری دارد.

محاسبه آنلاین تراکم ساختمانی

با استفاده از پلتفرم‌های مختلف می‌توانید درصد تراکم مسکونی، تراکم تجاری و … را محاسبه کنید. از این پلتفرم‌ها می‌توانید در هر جایی که هستید و تنها با اتصال به اینترنت استفاده کنید. به طور کلی، محاسبه آنلاین تراکم ساختمانی راهی سریع و دقیق برای محاسبه درصد تراکم برحسب مساحت زمین و مقدار مساحت زیر بنای ساختمان است.

کلام آخر

اکنون می‌دانید فرمول محاسبه تراکم ساختمان چیست و چگونه باید درصد تراکم را حساب کرد. به طور کلی، تراکم شاخصی برای کنترل جمعیت و توسعه شهرسازی است. در مناطقی از شهر که تراکم بالاست، اغلب شلوغی و ازدحام مردم را می‌بینیم. این موضوع در زمانی مشکل ساز خواهد شد که شهر دچار حادثه‌ای مانند زلزله شود.

با تخریب ساختمان‌ها و بسته شدن خیابان‌ها در زمان زلزله، چطور می‌توان مدیریت بحران انجام داد؟ اینجاست که مفهوم تراکم باید بیش از هر زمان دیگری مهم در نظر گرفته شود زیرا با جان، سلامت و رفاه مردم در ارتباط است.

برای امتیاز به این نوشته کلیک کنید!
[کل: 3 میانگین: 3.7]

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

نوشته های مشابه

دکمه بازگشت به بالا