مدیریت پروژه

حداقل متراژ زمین برای ساخت آپارتمان چگونه محاسبه می شود؟

حداقل متراژ زمین برای ساخت خانه

خرید و تامین زمین مناسب برای ساخت، اولین و یکی از مهم‌ترین گام‌های ساخت‌وساز است. یکی از فاکتورهای انتخاب زمین مناسب ساخت که حتما باید رعایت گردد حداقل متراژ زمین برای ساخت آپارتمان است. زیرا نتیجه انتخاب یک زمین مناسب نه تنها موفقیت در دریافت مجوز ساخت خواهد بود بلکه می‌تواند بنای مفید مناسبی را نتیجه دهد.

حداقل متراژ زمین برای ساخت آپارتمان به چه عواملی بستگی دارد؟

به منظور اطلاع یافتن از حداقل متراژ در ساخت یک واحد آپارتمان اول باید دانست که محل احداث آن کجاست؛ زیرا این متراژ با توجه به شهر و منطقه احداث ملک متفاوت است. برای مثال در شهر تهران (به غیر از مناطق روستایی آن)، حداقل این متراژ 60 مترمربع بوده و باید گفت که این میزان در مناطق روستایی و مناطق شهری هر چند سال یک بار تغییر کرده است.

ضوابط مربوط به حداقل متراژ ملک در مناطق شهری

موارد زیر ضوابط قانونی تفکیک و ساخت زمین در پهنه‌های شهری را شامل می‌شوند:

  1. حداقل تفکیک زمین در سطح کاربری مسکونی در سطح پهنه تراکم کم و متوسط برابر 200 مترمربع و در سطح پهنه تراکم زیاد برابر با 300 مترمربع خواهد بود.
  2. در تفکیک اراضی مسکونی، طول قطعه نباید از سه برابر عرض آن بیشتر شود.
  3. در تفکیک اراضی، اگر شکل زمین و یا وضعیت دسترسی، امکان تامین حداقل تفکیک در کلیه پلاک‌ها را از بین برده باشد، تفکیک قطعات با مساحت کم از حداقل تفکیک با توجه به شرایط ذیل مجاز است.
  • مساحت‌ها در هیچ حالتی از 180 مترمربع کمتر نباشد.
  • تعداد قطعات با مساحت کمتر از حداقل تفکیک از 30 درصد تعداد قطعات زمین مورد تفکیک بیشتر نشود.
  1. در قطعاتی که قبل از تصویب بازنگریی طرح تفصیلی تفکیک شده و دارای سند رسمی باشند و مساحت آن‌ها بر مبنای سند رسمی کمتر از 180 مترمربع باشد، قوانین به شرح زیر است:
  • برای مساحت‌های باقیمانده بین 120 تا 200 مترمربع احداث بنا در 60 درصد سطح اشغال و دو طبقه و با ارتفاع حداکثر 8 متر مجاز است.
  • در صورتی که مساحت زمین باقیمانده بین 60 تا 120 مترمربع باشد احداث بنا در 60 درصد سطح اشغال و در یک طبقه و با ارتفاع حداکثر 5 متر مجاز و احداث پیلوت غیر مجاز است.
  1. احداث آپارتمان و بازسازی ملک در زمین‌های با مساحت کمتر از 60 متر مجاز نیست.

قانون 100 درصد بنا چیست؟

بر اساس ضوابط شهرسازی، ساختمان‌هایی که ۱۰۰ مترمربع مساحت و سند شش دانگ دارند، این امکان را دارند که ۱۰۰ درصد مساحت ملک خود را تا ارتفاع ۱۰.۵ متر بسازند. این بدان معناست که حداکثر ارتفاع ساختمان مسکونی دو طبقه نیز بسته به اینکه زیرزمین با پنجره نور گیر از نما داشته باشند یا نداشته باشند، متفاوت خواهد بود.

بدین صورت که حداکثر ارتفاع مجاز برای ساختمان‌های دو طبقه بدون زیرزمین با پنجره نور گیر از نما ۸/۱۰ متر و ساختمان دو طبقه دارای زیرزمین با پنجره نور گیر از نما، ۹ متر خواهد بود. در مورد پلاک‌های مسکونی کمتر از ۱۰۰ متر زمین و فاقد سند شش دانگ، نمی‌توان ارتفاع را ۱۰.۵ متر ادامه داد و استاندارد آن 7 متر خواهد بود.

درصد ساخت زمین و چگونگی محاسبه آن

به میزان درصدی از کل ملک که مرجع صدور پروانه اجازه ساخت بنا در آن را می‌دهد، درصد ساخت زمین گویند. مثلاً اگر متراژ زمین شما ۱۰۰ مترمربع باشد و شهرداری به شما اجازه دهد تا کل زمین را زیر بنا ببرید در واقع به شما مجوز ۱۰۰ درصد بنا داده است.

به همین صورت اگر شما مجوز ۶۰ درصد بنا داشته باشید فقط می‌توانید ۶۰ مترمربع از زمین خود را بسازید. در حالت اول ضریب سطح اشغال ۱ و در حالت دوم ضریب سطح اشغال ۰.۶ است.

عوامل متعددی روی تعیین درصد ساخت زمین مؤثر است. تعیین این درصد در حالت کلی وابسته به طرح تفصیلی شهر است.

البته حالت سومی هم وجود دارد، به این صورت که اگر سطح اشغال ساختمان در یک منطقه 60 درصد +2 متر باشد و بخواهیم در زمینی به مساحت 100 مترمربع با طول 10 متر در این منطقه اقدام به ساخت‌وساز کنیم، پس از محاسبه درز انقطاع (با توجه به ارتفاع ساختمان) و رعایت فاصله آن از ملک یا ملک‌های مجاور (کاری که در حالت‌های اول و دوم هم باید صورت گیرد)، مجاز خواهیم بود به اندازه 60 درصد از طول زمین به علاوه 2 متر پیشروی کنیم. در این صورت مساحت قابل ساخت تقریباً 80 مترمربع در هر طبقه خواهد بود.

نقش عقب‌نشینی در حداقل متراژ ساخت

در برخی مناطق روستایی مانند مناطق غیر شهری شمال کشور، چنانچه زمینی خریداری کرده‌اید اما نیاز به عقب‌نشینی و یا اصلاحی دارد، باید بدانید که در روستاها مساحت زمین قبل از عقب‌نشینی ملاک عمل خواهد بود.

یعنی اگر این اصلاحات منجر به این شود که مساحت باقیمانده زمین شما کمتر از 60 مترمربع باشد، می‌توانید با دریافت تاییدیه از شورای معماری منطقه شهرداری یا کمیسیون ماده 99 فرمانداری (برای املاک روستایی) و در نظر گرفتن ضوابط و حقوق ساختمان‌های مجاور، بین 60 تا 100 درصد زمین خود را پروانه ساخت دریافت نمایید.

برای امتیاز به این نوشته کلیک کنید!
[کل: 1 میانگین: 1]

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

نوشته های مشابه

دکمه بازگشت به بالا