برآورد هزینه ساخت

چگونه ساخت‌وساز را شروع کنیم؟ برآورد هزینه ساخت با متری چند

تصمیم‌گیری برای ورود به عرصه ساخت‌وساز خود می‌تواند یک تجربه هیجان‌انگیز، اما طاقت‌فرسا باشد. باید دانست که در حقیقت و طبق آمارهای جهانی، 68 درصد صاحبان مشاغل کوچک از این که وقت کافی را برای یادگیری اصول مدیریت یک تجارت در سال اول صرف نکرده‌اند، متأسف هستند. خوشبختانه روند شروع کار ساخت‌وساز در واقع بسیار ساده است، به شرطی که بدانید از کجا شروع کنید.

فعالین این صنعت برای برنامه‌ریزی و ساخت وقت می‌گذارند، بنابراین در جواب این سوال که چگونه ساخت‌وساز را شروع کنیم باید گفت که ابتدا باید اصول کار را بیاموزیم. اگرچه شیوع بیماری کرونا باعث کاهش ساخت‌وساز در شهرهای بزرگ شده است، باید گفت که صنعت ساخت‌وساز هنوز هم از بزرگ‌ترین صنایع کشور است.

برای دریافت خلاصه متره، لیست قیمت مصالح مصرفی، برآورد هزینه ها به تفکیک فعالیت ها و برنامه ساخت به متری چند مراجعه کنید

ساخت‌وساز یک ملک چقدر سرمایه می‌خواهد؟

پس از مرحله تصمیم‌گیری اکنون باید میزان سرمایه موردنیاز برای شروع کار ساخت‌وساز را برآورد کرد. ساخت یک ساختمان علاوه سرمایه موردنیاز برای خرید ملک کلنگی و ساخت آن همواره با اتفاقات پیش‌بینی نشده‌ای هم همراه شده و این موضوع دشواری‌های این صنعت را بیشتر کرده است.

به همین دلیل افرادی که سابقه زیادی در این حرفه دارند، همیشه بخشی از سرمایه خود را برای روز مبادا حفظ می‌کنند تا در صورت بروز یک مشکل، آسیب جدی به پروژه وارد نشود.

پس راه درست این است که اگر سرمایه ما با توجه به محاسبات روز کشور، با ساخت‌وساز ملک هماهنگی دارد، توصیه می‌شود که به میزان حدود 10 درصد هم به آن اضافه کنید تا در ادامه مسیر به مشکل نخورید. تقریباً با هر سرمایه‌ای می‌توان خانه و یا آپارتمان ساخت، اما با توجه به خروجی پروژه و مواردی که در نظر گرفته‌اید، این سرمایه متغیر خواهد بود.

آیا مالک هستید یا خیر؟

می‌دانیم که یکی از الزامات ساخت یک خانه و یا آپارتمان، داشتن یک زمین مسکونی است. به همین دلیل اگر از قبل برای خرید زمین اقدام کرده‌اید یا با کسی برای ساخت مشارکت می‌کنید این شانس را خواهید داشت که سریع‌تر پروژه خود را آغاز کنید. در این مرحله می‌بایست به اتفاق یک کارشناس ثبت املاک بررسی‌های لازم را انجام داده و وضعیت زمین و تطابق آن با سند را بررسی کند.

پس از این مرحله باید برای گرفتن جواز ساخت از شهرداری یا دهیاری (در روستاها) مربوطه اقدام نمود. برای این کار باید اول از همه به این ادارات در منطقه خود مراجعه کرده و تشکیل پرونده دهید. سپس باید اصل و کپی سند ملکی، برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و کارت شناسایی مالک را به کارشناس مربوطه ارائه دهید.

مطالب مرتبط: امروز ساخت و ساز متری چند تمام می‌شود؟

شروع کار با عقد قرارداد با پیمانکاران مربوطه

بعد از دریافت پروانه ساخت و دریافت اجازه شروع به کار ساختمانی از مهندس ناظر شما می‌توانید تا با هر پیمانکاران مناسب از دیدگاه خود قرارداد امضا کنید. از آن جایی که همکاری با پیمانکاران حقیقی یا به اصطلاح سنتی تاکنون ضربات مهلکی به سرمایه‌گذاران وارد کرده، بهتر است با یک شرکت ساخت‌وساز حرفه‌ای قرارداد امضا کرد.

برخی شرکت‌های ساختمانی صفر تا صد ساخت‌وساز املاک را بر عهده گرفته و در موعد مقرر آن را تحویل می‌دهند. البته اگر هدف شما این است که دستی بر آتش داشته و خود نیز درگیر کار شوید تا فرایند کار ساخت‌وساز را درک کنید بهتر از شخصاً با پیمانکاران سنتی یا همان پیمانکاران جز قرارداد ببندید. برخی انواع قراردادهای عمرانی به شرح زیر هستند.

  • قرارداد مقاطعه‌کاری اجرای سقف
  • قرارداد مقاطعه‌کاری گودبرداری
  • قرارداد مقاطعه‌کاری اجرای فونداسیون

مهم‌ترین نکات درمورد قراردادهای ساخت ساختمان

نکته مهم در قراردادها این است که در کنار قراردادهای فوق یک قرارداد سفت و سخت تحت عنوان قرارداد مهندسی ساخت‌وساز با پیمانکار مربوطه داشته باشیم که شامل موارد زیر است.

  • تأمین کالای موردنیاز و نصب آنها
  • نظارت کامل هنگام خرید و اجرای کالاها
  • جریمه دیرکرد
  • برقراری ایمنی ساخت‌وساز
  • نکاتی مهم برای شروع ساخت‌وساز

به علاوه داشتن حساسیت نسبت به کیفیت مصالح هم بسیار مهم است. بسیاری از پیمانکاران قصد فریب سرمایه‌گذاران را داشته و در حین قرارداد، بندی تحت عنوان تأمین کالای مرغوب را نادیده می‌گیرند که می‌توان با گنجاندن این بند در خصوص نوع و کیفیت مصالح آن‌ها را از حساسیت خودآگاه کنید.

مراحل اجرایی ساختمان و آنچه قبل از شروع کار باید دانست

تا این مرحله هیچ عملیات فیزیکی روی ساختمان یا زمین مربوطه انجام نشده بود. از اینجا به بعد است که به اصطلاح کار میدانی باید انجام شود. پس آشنایی با مراحل ساخت بسیار مهم است. اما قبل از اینکه به سراغ این مرحله برویم باید دانست که طراحی نقشه خانه جدید کاری تخصصی است که بخشی معماری و سازه آن توسط مهندسان مربوطه طراحی می‌شود.

البته مالک و سازنده هم می‌توانند در این زمینه علایق شخصی خود را بیان کنند که در صورت عدم مغایرت با قوانین شهرسازی و نظام مهندسی قابل اعمال است. تهیه نقشه‌ها کاری زمان‌بر است و بهتر است پس از دریافت آنها با فردی متخصص هم مشاوره شود. این مرحله ممکن است چندین بار تکرار شود ولی در نهایت از بابت طراحی خیالتان راحت خواهد بود.

اگر قبل از این مرحله تصمیم داشته باشید که برای نقشه خود تراکم بخرید، باید هزینه بیشتری بپردازید. در مرحله بعد باید تمامی برگه‌های مهندسی ساختمان از اسکلت بنا گرفته تا بهینه‌سازی مصرف انرژی، همگی دوباره مورد ارزیابی قرار بگیرند. بعد از پشت سر گذاشتن این مرحله، تقریباً می‌توانید مطمئن باشید که عملیات ساخت‌وساز ملک به زودی و به شرح زیر آغاز خواهد شد.

تخریب و خاک‌برداری

یکی از حساس‌ترین کارهای ساختمانی، مرحله تخریب و خاک‌برداری است. این نوع کارها علاوه بر سختی که دارند، نیازمند تجهیزات و وسایل موردنیاز این کار است که بدون این وسایل امکان انجام کار وجود ندارد. استفاده از ابزار و تجهیزات تخریب و خاک‌برداری نیز نیازمند تخصص و تجربه است که بدون وجود این دو امکان کار با این وسایل وجود ندارد.

از سوی دیگر هم قبل از اجرای عملیات تخریب و به‌منظور انتخاب روش صحیح باید مواردی چون موقعیت و مکانی که ساختمان در آن قرار گرفته است را هم مدنظر قرار داد.

همچنین باید توجه داشت که از چه مصالحی در ساخت ساختمان استفاده می‌شود و هدف از تخریب آن چیست و در پایان باید برای چگونگی انتقال آوار باقی مانده نیز تصمیم‌گیری کرد. این موارد می‌تواند در انتخاب روش صحیح تخریب به ما کمک کند. روش‌های تخریب ساختمان به شرح زیر هستند.

تخریب ساختمان با استفاده از توپ تخریب

استفاده از این روش یکی از قدیمی‌ترین روش‌های تخریب ساختمان در جهان است که در کشور ما کمتر رایج است. در این روش یک توپ تخریب از جنس فولاد که با کابل از جرثقیل آویزان است به سازه برخورد کرده و طی دو حرکت افقی یا عمودی باعث تخریب آن می‌گردد.

تخریب توسط انفجار کنترل شده

این روش به‌منظور تخریب سازه‌های مرتفع، سوله‌ها، پل‌ها، سیلوها و دیگر سازه‌ها استفاده می‌شود و در تخریب ساختمان‌های معمولی شهری کاربردی ندارد.

تخریب با استفاده از بیل مکانیکی

استفاده از این روش تخریب برای ساختمان‌هایی با بیش از ۲۰ متر ارتفاع مناسب است. در این روش بیل مکانیکی که دارای یک چنگک تخریب است به‌صورت مرحله‌ای و از بالا به پایین انجام عملیات تخریب را صورت می‌دهد. این روش نسبت به روش‌های قدیمی‌تر همچون گوی تخریب از امنیت بالاتری برخوردار بوده و در نقاط مختلفی از شهر هم قابل‌استفاده است.

تخریب دستی ساختمان

تخریب دستی ساختمان که به صورت بالا به پایین انجام می‌گیرد، یکی از قدیمی‌ترین روش‌های تخریب ساختمان است که همان‌طور که از نام آن پیداست از سقف ساختمان شروع شده و تا کف زمین ادامه می‌یابد. این روش غالباً در ساختمان‌های واقع در مناطق متراکم شهری مانند تهران که ارتفاع کمتر از ۲۰ متر دارند به کار می‌رود. عواملی همچون شرایط واقعی کارگاه، محدودیت‌ها آب و هوا و غیره بر روی ترتیب مراحل این روش تأثیرگذار خواهد بود.

از نقاط مثبت این روش هم کم بودن هزینه تخریب ساختمان و همچنین نیاز به تعداد کم نیروی کار است که امکان دسته‌بندی و جداسازی مصالح را هم به وجود می‌آورد. اما از سوی دیگر تخریب دستی ساختمان موجب کاهش سرعت تخریب گردیده و نیاز به نیروهای مجرب و رعایت نکات ایمنی متعدد دارد.

خاک‌برداری هم پس از مرحله تخریب انجام می‌گیرد و درواقع به هموار و هم‌شیب کردن ملک گفته می‌شود که در آن برآمدگی‌ها برداشته می‌شود و فرورفتگی‌ها با سطح زمین یا همان کد ارتفاعی موجود در نقشه معماری هم‌تراز می‌گردد.

با این کار تمامی پستی و بلندی‌های زمین اصلاح شده و سطح آماده احداث فونداسیون می‌گردد. در عملیات خاک‌برداری حداکثر تا عمق 160 سانتی‌متری حفر انجام می‌شود. خاک‌برداری باتوجه‌به نوع زمین که در ادامه به آن هم اشاره خواهد شد؛ با دست یا با استفاده از ابزارهای ماشینی بزرگ یا کوچک صورت می‌گیرد.

تفاوت خاک‌برداری و گودبرداری هم همان‌طور که از اسم آنها برمی‌آید در عمق آنهاست. ضمناً در گودبرداری به سبب اینکه ارتفاع بیشتری از خاک برداشته می‌شود، احداث سازه نگهبان بر اساس آیین‌نامه، نظر مهندس سازه و یا ناظر ساختمان نیاز خواهد بود.

پی‌ریزی یا احداث فونداسیون

پی یا فونداسیون یک ساختمان به پایین‌ترین قسمت هر ساختمان و یا سازه شهری گفته می‌شود که در تماس مستقیم با خاک قرار داشته و وزن کل سازه را به زمین منتقل می‌کند. به‌طورکلی، فونداسیون را می‌توان به دودسته‌ی سطحی و عمیق طبقه‌بندی کرد. یک فونداسیون سطحی، وزن سازه را به لایه موجود در عمق کم‌عمق منتقل می‌کند؛ درحالی‌که فونداسیون عمیق، وزن را به لایه عمیق‌تر در زیرسطح زمین منتقل می‌کند.

در سازه‌های معمولی شهری معمولاً نیازی به احداث فونداسیون‌های عمیق نیست و باید دانست که قبل از احداث این قیمت باید لایه‌ای 10 سانتیمتری از بتن سبک که بتن مگر نام دارد را روی خاک کشید تا مانع اتصال خاک و سازه اصلی فونداسیون شده و از نفوذ عوامل مخرب خاک به داخل فونداسیون جلوگیری گردد.

احداث اسکلت سازه

به‌خاطر داشته باشید که کیفیت ساخت آپارتمان مستقل از نوع اسکلت ساختمان است معنی این جمله آن است که یک ساختمان مقاوم و بدون اشکال می‌توانند هم با اسکلت بتنی و یا هم با اسکلت فولادی ساخته شود. نکته مهم فقط رعایت اصول مهندسی و ضوابط ساخت هر نوع از این سازه‌ها است.

نقش اصلی سازه تأمین مقاومت لازم در برابر بارهای وارده است و این بار می‌تواند بار زلزله و یا بار افراد و وسایل درون ساختمان باشد. باید دانست که احداث سازه فولادی به صورت یکجا و سریع انجام می‌شود درحالی‌که احداث سازه بتنی به صورت مرحله‌ای و سقف به سقف انجام خواهد شد. تجربه اکیپ اجرایی در این مرحله از ساختمان که بسیار حیاتی و مهم است نقش مهمی را ایفا می‌کند.

باید افزود که مجموعه عملیات پی کنی، ریختن بتن، کرسی چینی، تیر و ستون، بادبند، دیوار برشی، دیوارچینی و سقف را سفت‌کاری می‌گویند.

نازک کاری

مرحله نازک کاری شامل کلیه عملیات اجرایی به جز سفت‌کاری مانند اندودکاری، عایق‌کاری، سنگ‌کاری، کاشی‌کاری، نقاشی، برق‌کاری، تأسیسات، نصب در و پنجره است.

تقریباً دو سوم هزینه‌های ساخت یک ساختمان به بخش نازک‌کاری اختصاص داده می‌شود لذا کیفیت مصالح انتخابی و نوع آن‌ها عامل تعیین‌کننده در قیمت ساخت آپارتمان است. شایان ذکر است که اگر مصالح سنگی به کار رفته در ساخت نما، کاشی‌کاری‌ها، مصالح موردنیاز برای معماری داخلی، کابینت و غیره با کیفیت کمتری اجرا شود هزینه‌های نهایی هم کمتر است.

شناخت مصالح موجود در بازار قبل از شروع نازک‌کاری اهمیت زیادی در قیمت تمام شده و کیفیت نهایی کار دارد. خرید مصالح باید به‌گونه‌ای باشد که بین کیفیت و قیمت، بهترین تناسب را ایجاد کند. شناخت مناسب و یا مشورت با افراد خبره در این موارد باعث می‌شود که هم کیفیت ساخت آپارتمان افزایش یابد و هم هزینه نهایی کاهش پیدا کند.

یک فرد تازه‌کار احتمال چنین شناختی را که حاصل از تجربه زیاد در کار ساخت‌وساز است ندارد، به همین دلیل است که اکثر تازه‌کارانی که از مشاوران با تجربه و مسئول بهره نمی‌برند در اولین یا دومین پروژه ضرر مالی سنگین کرده و از بازار خارج می‌شوند.

مطالب مرتبط: سرمایه لازم برای شروع ساخت و ساز چقدر است+برآورد هزینه ساخت ساختمان

سخن آخر

ورود به عرصه ساخت و ساز می تواند بسیار هیجان انگیز باشد. اینکه بتوان ساختمانی چند طبقه را ساخت و در پایان سود مناسبی بدست آورد در این وضعیت کمبود اشتغال برای بسیاری جذاب است. اما اینکه فقط به فکر سود فکر نباشیم و به عنوان یک شهروند بخش مهمی از توسعه شهر را بر دوش بگیریم هم بسیار مهم است. اینکه چگونه ساخت‌وساز را شروع کنیم می‌تواند در ماندگاری ما در بازار، بسیار مهم و حیاتی باشد.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

نوشته های مشابه

دکمه بازگشت به بالا