هزینه ساخت برج مسکونی چقدر است؟

به‌طورکلی هنگام تعیین هزینه ساخت آپارتمان در تهران و سایر شهرها، عوامل زیادی در آن از جمله هزینه جواز ساخت و هزینه‌های شهرداری، هزینه خرید زمین، هزینه بیمه کارگران و حوادث، هزینه خرید مصالح، هزینه ساخت‌وساز و هزینه‌های دستمزد مهندسان ناظر و کارگران ساختمانی و دیگر هزینه ها دخیل هستند.

اولین و مهم‌ترین دلیل محاسبه هزینه ساخت برج مسکونی، وجود تقاضا است. ساختمان‌های بلند ساخته شده‌اند تا نیاز و اشتیاق ما را برای حضور در مناطق متراکم شهری برآورده کنند. انسان‌ها هرچه بیشتر اقتصاد خود را بر پایه خدمات و محصولات نامحسوس بنا کنند، بیشتر به سمت شهرها گرایش پیدا می‌کنند.

به‌علاوه ثروت کلان حاصل از بهره‌وری در بلندمرتبه‌سازی به رشد شهرهای مصرف کننده گرا و تجمیع هم‌زمان آن با امکانات رفاهی و فرهنگی دامن می‌زند. تلاش برای زندگی بهتر مردم را هم‌زمان به آن مکان می‌کشاند؛ بنابراین ساخت سازه های بلند مرتبه و آسمان خراش یک راه حل برای این مشکل خواهد بود.

برای محاسبه آنلاین هزینه ساخت روی گزینه مد نظر خود کلیک کنید

تعریف ساختمان‌های بلندمرتبه

ساختمان بلندمرتبه به سازه‌ای می‌گویند که به‌صورت چندطبقه و بلند ساخته می‌شود و معمولاً کاربری مسکونی، تجاری و اداری یا ترکیبی از این کاربری‌ها را دارد. تفاوت آن با آسمان‌خراش در ارتفاع آن است. به ساختمان بلندمرتبه با کاربری مسکونی مجتمع مسکونی یا بلوک آپارتمانی گویند.

برای حداقل ارتفاع یک ساختمان بلندمرتبه تعریف واحد و استانداردی وجود ندارد ولی اکثراً ساختمان‌هایی با حداقل ارتفاع ۲۳ متر را برج می‌نامند. در شهرهای بزرگ به علت کمبود زمین نیاز به تراکم جمعیتی را به کمک ساخت بلوک‌های آپارتمانی برطرف می‌کنند.

باید دانست که از زمان ماقبل تاریخ بشر از سازه‌های بلندمرتبه استفاده می‌کرده است. قدیمی‌ترین برج شناخته شده ساخت بشر برج سنگی دایره‌ای شکل در دیواره‌های جریکو در عصر نوسنگی (8000 سال قبل از میلاد) است. این سازه‌ها همان برج‌های اولیه زیگورات بودند که از هزاره چهارم قبل از میلاد در معماری سومری وجود داشتند.

از مشهورترین زیگورات‌ها می‌توان به زیگورات سومری اور اشاره کرد که در هزاره سوم قبل از میلاد ساخته شده و اتمنانکی (Etemenanki) یکی از مشهورترین نمونه‌های معماری بابلی است. دومی نیز در هزاره دوم قبل از میلاد در بابل ساخته شد و بلندترین برج جهان باستان محسوب می‌شود.

نیاز به سازه‌های بلندمرتبه

در اینجا می‌بایست استدلال کرد که برای درک واقعی از ارتفاع آسمان‌خراش، سازندگان و سرمایه گذاران ضمن تقاضا برای ساخت ساختمان های بلند باید از به کارگیری نیروهای ماهر در این زمینه نیز اطمینان حاصل نمایند .  اگر می‌خواهیم الگوهای ساخت‌وساز در سراسر ایران و شهرهایی مانند تهران را درک کنیم، باید هزینه‌های ساخت و ساز در این مکان‌ها را بررسی کنیم.

نکات اقتصادی در ساخت برج‌ها

به طور کلی اعتقاد بر این است که متوسط هزینه‌های ساخت در هر متر مربع با توجه به ارتفاع سازه به شکل U است. افزایش طبقات برای ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه‌ به معنای کاهش هزینه‌های ساخت در هر متر مربع است ولی این هزینه از یک ارتفاعی به بعد شروع به افزایش می‌کند. در آن مرحله است که هزینه‌های ساخت طبقات اضافی بیشتر می‌شود. به عنوان مثال، هزینه افزودن طبقه 51 بیشتر از هزینه افزودن طبقه 41 است. اینکه این نقطه عطف کجاست با توجه به نوع پروژه، محل پروژه ، برنامه ساخت و … میتواند متفاوت باشد .

تئوری اقتصادی آسمان خراش‌ها می‌گوید اضافه کردن طبقات به سازه و به حداکثر رساندن سود تا زمانی که درآمد طبقه آخر با هزینه تأمین آن برابر شود، ادامه می‌یابد. این بدان معنی است که درآمد از یک طبقه باید بیشتر از هزینه ساخت آن باشد. ساختن حتی یک طبقه هم بالاتر از سود حداکثری به معنای از دست دادن پول است زیرا هزینه طبقه آخر بیشتر از درآمد کسب شده خواهد بود.

چرایی افزایش هزینه‌ها در سازه‌های بلندمرتبه

پاسخ به این سؤال که چرا بعد از مدتی هزینه‌های اضافه‌شدن طبقات برج‌ها بیشتر و بیشتر افزایش می‌یابد مربوط به ماهیت ساختمان‌های بلندمرتبه است. هرچه سازه ارتفاع بیشتری داشته باشد به مصالح بتنی یا فولادی ضخیم‌تری در طبقات پایین برای حمایت از طبقات بالاتر نیاز خواهد بود. به همین ترتیب، با افزایش ارتفاع ساختمان، هزینه فونداسیون نیز افزایش می‌یابد زیرا باید برای تحمل وزن بیشتری طراحی و ساخته شود.

عنصر دیگر که هزینه‌های اضافی برای ساخت ایجاد می‌کند، ساخت مهاربندها برای مقاومت در برابر بار باد است. زیرا در ساختمان‌های بلند نیروی باد از نیروی زلزله تأثیر گذار تر خواهد بود. هرچه ساختمان بلندتر باشد، فشار باد بیشتر و نوسان دینامیکی حاصل از آن ممکن است بیشتر باشد. هیچ کس نمی‌خواهد داخل ساختمانی باشد که مانند قایق تکان می‌خورد.

بنابراین، سازه یک برج با هر کاربری برای داشتن سختی بیشتر به مواد و مصالح بیشتری نیاز دارد.

هزینه ساخت آسانسور از مهم‌ترین موارد در اقتصاد ساختمان‌های بلندمرتبه است. بلندتر شدن بدان معناست که در بیشتر موارد باید علاوه بر ساخت آسانسورهایی با قدرت بیشتر، تعداد آسانسورها هم افزایش یابد تا افراد بیشتری به طبقات بالاتر منتقل شوند. سازنده باید بسنجد که آیا فضای کم شده از زیر بنای مفید ساختمان به‌واسطه ساخت آسانسور برای بلندمرتبه سازی از نظر اقتصادی به‌صرفه خواهد بود یا خیر؟

هزینه ساخت برج مسکونی

اساساً برای تعیین هزینه‌های ساخت برج مسکونی، عوامل زیادی باید مورد توجه قرار بگیرند.هزینه پروانه ساخت و هزینه‌های شهرداری، هزینه خرید زمین با توجه به موقعیت آن، هزینه بیمه کارگران و حوادث، هزینه خرید مصالح، هزینه‌های دستمزد مهندسان ناظر و کارگران ساختمان و هزینه‌های بیمه، مالیات و غیره از آیتم‌هایی هستند که در برآورد هزینه ساخت باید به آن توجه نمود .

باید توجه نمود که وضعیت اقتصادی حاکم بر کشور و تورم پیشرو حاکی از آن است که قیمت‌ها در سال آتی هم افزایش خواهند داشت. البته این افزایش قیمت در مناطق مختلف متفاوت است. هزینه ساخت یک برج مسکونی در تهران به‌واسطه بالاتر بودن قیمت برخی موارد از جمله زمین به‌مراتب گران‌تر از شهرهای دیگر است.

به علاوه هزینه دستمزد کارگران و مهندسان و هزینه مصالح ساختمانی هم در شهرهای بزرگی مانند تهران، مشهد، اصفهان و تبریز از عوامل گران‌تر بودن هزینه ساخت و ساز خواهد بود. به طور کلی در صنعت ساختمان سازی، پیمانکاران باید با کارفرمای پروژه قرارداد ببندند. این قرارداد به دو صورت با مصالح و بدون مصالح است. شرایط و هزینه‌های  قرارداد هزینه ساخت ساختمان در قرارداد با مصالح با توجه به کمیت و کیفیت مصالحی که کارفرما تعیین می‌کند متفاوت خواهد بود.

در قراردادهای با مصالح تمام هزینه‌ها مانند خرید و انتقال مصالح، به عهده پیمانکار بوده و کارفرما با توجه به موارد قرارداد هزینه مصالح را به پیمانکار پرداخت خواهد کرد. البته منطقی است که کارفرما قبل از قرارداد هزینه ساخت برج مسکونی خود را با کمک متخصصین امر محاسبه نماید تا دید اقتصادی بهتری نسبت به پروژه داشته باشد. وب سایت متری چند با ارائه سرویس محاسبه هزینه‌ها به کارفرمایان و پیمانکاران محترم اجازه می‌دهد که دید دقیقی نسبت به هزینه‌های ساخت پروژه خود داشته باشند.

این کار به این منظور است که برآورد درست هزینه ساخت خانه و ساختمان در ابتدای هر پروژه ساخت و ساز بسیار مهم است. زیرا برآورد اشتباه، منجر به ضرر مالی یا کاهش سود پروژه خواهد شد . بودجه لازم برای انجام پروژه‌ها باید با برنامه‌ریزی دقیق، محاسبه شود.

به طور کلی با توجه به عدم ثبات قیمت‌ها در کشور، برآورد هزینه ساخت ساختمان در سال آینده کاری دشوار است و قطعاً شاهد دوباره افزایش قیمت مصالح ساختمانی و میزان دستمزد کارگران بر اساس نرخ تورم خواهیم بود.

آینده بلندمرتبه سازی

با رشد چشمگیر تکنولوژی و موضوعاتی نظیر رشد روزافزون جمعیت شهری، کمبود و گرانی زمین به ویژه در کلانشهرها و مشکلات ناشی از گسترش افقی، دلایلی هستند که اتخاذ راهبرد بلندمرتبه سازی را در آینده  توجیه پذیر می کند . توجه جدی به ملاحظات ترافیکی و توجه به این نکته که در صورت افزایش تراکم ساختمانی در مرکز شهر پاسخگویی به ترافیک تولید شده عملا امکان پذیر نیست . چرا که بلند مرتبه ها اگر تجاری باشند که معمولا در مرکز شهر چنین است سفرهای بسیاری را به خود جذب می کنند و اگر مسکونی، سفرهای بسیاری را تولید می کنند و در هر صورت شبکه های قدیمی و کم ظرفیت مرکز شهر نمی توانند این بار را تحمل کنند. گرایش به سمت بلندمرتبه سازی نیازمند بسترسازی وتامین زیرساختهای لازم به ویژه در حوزه حمل و نقل و ترافیک شهری است.

روشن است که آینده بلندمرتبه سازی در ایران و جهان روشن است. اگرچه امروزه به سبب محدودیت‌های اقتصادی و تکنولوژی تمرکز ما بر روی ارتفاعات خاصی، مانند برج‌های یک کیلومتری یا یک مایلی، است اما در نهایت اگر دو شرط تأمین شوند ارتفاع‌ها از این هم فراتر خواهند رفت. نخست ادامه رشد اقتصادی است که باعث افزایش ارزش مکان‌های مرکزی در شهرهای جهان می‌شود و دوم روند در حال پیشرفت نوآوری در فن آوری است که هزینه تأمین ارتفاع را کاهش می‌دهد.

واقعیت این است که کشورهایی مانند امارات، عربستان سعودی و چین می‌توانند با چنین نظمی وارد مسابقه آسمان خراش شوند زیرا این کشورها از پشتوانه معماران، مهندسان، بانک‌های ثروتمند و سایر مؤسسات مرتبط هستند. این بازیکنان به سرعت اطلاعات و دانش را به کشورهای تازه توسعه‌یافته که هدفشان رشد شهرهایشان است هم منتشر می‌کنند.

سپس تجربیات مربوط به ساختمان آسمان خراش در آنجا به بخشی از دانش جهانی تبدیل شده و نرخ تغییرات فن آوری را افزایش داده و هزینه ساخت را کاهش می‌دهد.

برای محاسبه آنلاین هزینه ساخت روی گزینه مد نظر خود کلیک کنید

سخن آخر

به طور کلی هزینه ساخت هرگونه ساختمان مسکونی اعم از آپارتمان، برج، ویلا و غیره در چند سال گذشته به طور چشمگیری افزایش داشته است. به‌علاوه انتظار سود سازندگان هم با توجه به افزایش قیمت‌ها و عدم توانایی مالی خریداران پس از ساخت، بیشتر از 30 درصد نیست. مهم‌ترین موردی که هزینه ساخت برج مسکونی را امری سودآور یا زیان ده می‌کند زمین محل ساختی است که انتخاب شده است.

اگر زمین در متراژ بالا انتخاب شده باشد و طرح تفصیلی خوبی نیز ارائه شود، با اطمینان می‌توان یک سازه با طبقات بالاتر و برج مسکونی ساخت. این پروژه درصد سود بالایی را برای این سرمایه‌گذاری خواهد داشت.

سوالات کلیدی :

• هزینه ساخت برج مسکونی چقدر است ؟

با توجه به موقعیت مکانی ، نقشه معماری ، مصالح بکار رفته و عوامل دیگر بسیار متغییر است . با کمک نرم افزار میزان متری چند میتوان به راحتی به برآورد هزینه برج مسکونی پرداخت.

• تعریف ساختمان های بلند مرتبه چیست ؟

ساختمان بلندمرتبه معمولا به سازه‌ای با حداقل ارتفاع 23 متر می‌گویند و کاربری مسکونی، تجاری و اداری یا ترکیبی از اینها را دارد.