ساخت و ساز تجاری می‌تواند یک تجارت سودآور باشد، اما نه برای سازندگانی که بنیه مالی ضعیفی دارند. برای هر کسی که در صنعت ساخت و ساز تجاری کار می‌کند، هزینه ساخت یک مجتمع تجاری برای هر مترمربع ممکن است در نگاه اول زیاد به نظر برسد. گردآوری داده‌های دقیق برای پروژه، ازجمله موقعیت مکانی آن، نوع ساختمانی که احداث خواهد شد و اقتصاد محلی همه از عوامل حیاتی هستند که باید در هنگام برآورد هزینه‌های ساخت و ساز تجاری در نظر گرفته شوند.
برای محاسبه آنلاین هزینه ساخت روی گزینه مد نظر خود کلیک کنید
در این مقاله انواع مختلف هزینه‌های ساخت و ساز تجاری بر اساس نوع سازه، محل استقرار و سایر متغیرهایی که بر هزینه‌های پروژه‌های تجاری تأثیر می‌گذارند، بررسی خواهد شد. با کنترل این هزینه‌ها با پیش‌بینی مؤثر و توجه به بودجه، پیمانکاران می‌توانند با اتمام پروژه در زمان مناسب و هزینه بهینه، سود خوبی داشته باشند.
اصول تخمین هزینه‌های ساخت مجتمع تجاری
هزینه ساخت یک مجتمع تجاری به ازای هر مترمربع می‌تواند از یک پروژه به پروژه دیگر کاملاً متفاوت باشد. این امر به‌ویژه هنگامی صادق است که شما هزینه‌های پروژه‌های تجاری در مناطق مختلف کشور و همچنین انواع ساختمان‌های تجاری را با یکدیگر مقایسه کنید.
به‌طور مثال هزینه ساخت در شهر تهران نسبت به شهرهای کوچک و حتی متوسط ازلحاظ ساختار جمعیتی و امکانات بسیار بیشتر است. نکاتی که در حین انجام برآورد باید در نظر داشته باشیم به شرح زیر است.
کیفیت ساختمان
ساختمان‌های تجاری عناصر کیفی متفاوتی دارند که بر هزینه تأثیر می‌گذارند. به‌عنوان مثال، نوع دیوار و سقف تعیین می‌کند که آیا یک ساختمان در کلاس الف، ب یا ج قرار می‌گیرد. میانگین هزینه‌های ساخت و ساز تجاری نیز به کیفیت زیرساخت‌های موجود در آن‌ها بستگی دارد.
ساختمان‌های تجاری کلاس الف از بالاترین کیفیت برخوردار هستند. این ساختمان‌ها مجهز به وسایل سطح بالا هستند که هزینه‌های بیشتری برای خرید می طلبند، مانند تهویه مطبوع، امکانات رفاهی و سیستم‌های جدید مبتنی بر فناوری های روز، فضای داخلی آن‌ها از نظر زیبایی بصری سطح بالایی دارند و در بیشتر موارد، این نوع ساختمان‌ها در مناطقی از شهر واقع است که قیمت زمین بالا است. بیشتر ساختمان‌های تجاری مرتفع در کلاس الف قرار می‌گیرند و این بدان معنی است که مواد و مصالح بیشتری برای ساخت آن‌ها وجود دارد.
ساختمان‌های تجاری کلاس ب از کیفیت متوسطی برخوردار هستند. جزئیات و معماری آن‌ها به اندازه ساختمان‌های کلاس الف چشمگیر نیست، اما بااین‌وجود مناسب هستند و معمولاً کمتر از 4 طبقه دارند.
ساختمان‌های کلاس ج در شهرهای کوچک یا مناطق ضعیف شهر واقع‌شده‌اند. آن‌ها کمترین امکانات رفاهی و لوازم مدرن را دارند. کیفیت آن‌ها به‌طورکلی زیر ساختمان‌های کلاس الف و کلاس ب است. هزینه‌های ساخت ساختمان‌های تجاری کلاس ج کمتر از دو مورد فوق است.
طراحی و معماری ساختمان
طبقه‌بندی معماری ساز هم بر هزینه ساخت یک مجتمع تجاری ساختمان تأثیر می‌گذارد. به‌عنوان مثال، کاهش سطح کف و مساحت نما، هزینه ساخت هر مترمربع را کاهش می‌دهد. این بدان معنی است که یک ساختمان بلند مرتبه بیش از یک ساختمان اداری یک طبقه هزینه دارد.
از طرف دیگر، طراحی ساده یک فروشگاه رفاهی به این معنی است که ساخت آن از یک برج بانکی پایین‌تر است. هرچه طراحی معماری پیچیده‌تر باشد، ساخت و ساز تجاری به ازای هر مربع بالاتر است. این به این دلیل است که شما برای اتمام پروژه به پیمانکاران عمومی و مصالح بیشتری نیاز دارید.
نیروی کار
پروژه‌های ساختمانی در خارج از کلان شهرها می‌توانند بین 2 تا 6 درصد نسبت به پروژه‌هایی که در قلب شهر است، در هزینه‌ها صرفه‌جویی کنند. هزینه هر مترمربع به دلیل وجود کارگر ارزان‌تر و عوامل مرتبط با آن متفاوت است.
از طرف دیگر، ساخت‌وسازهایی که در شرایط نامساعد جوی انجام می‌شوند می‌توانند به‌طور موقت انواع هزینه‌های ساخت را 25 تا 50 درصد افزایش دهند. این به این دلیل است که یافتن استادکاران حاضر به کار در چنین شرایط سخت آب و هوایی دشوار است و بسیاری از آن‌ها هزینه‌های بالایی دریافت می‌کنند. اگرچه شرایط ممکن است موقتی باشد، اما از هر جهت بر هزینه‌های ساخت و ساز ساختمان‌های تجاری تأثیر می‌گذارد.
مواد و مصالح
هزینه‌های این بخش شامل هزینه مصالح، مالیات و هزینه حمل‌ونقل است. مصالح ساختمانی شامل مواد و مصالح فله‌ای، پیش‌ساخته و مترمربعی است.
در صنعت ساخت و ساز، باید دانست که آسمان خراش ها به دلیل مقدار مواد و مصالح موردنیازشان، هزینه ساخت و ساز تجاری بالایی دارند. از آنجا که آن‌ها معمولاً ساختمان‌های فلزی لوکس هستند، در صورت افزایش پیچیدگی‌ها، می‌توانند حتی هزینه‌های بیشتر نیز داشته باشند.
مجوزها
در محاسبه هزینه‌های ساخت و ساز ساختمان‌های تجاری جدید باید هزینه مجوزها هم در نظر گرفته شود. هزینه پروانه‌ها و مجوزها به محل اجرای پروژه و نوع کاربری آن بستگی دارد. طی مراحل زیر برای دریافت مجوز ساخت لازم است.
مرحله اول
بعد از تصمیم گیری نهایی برای ساخت ابتدا باید مستقیماً به شهرداری منطقه رجوع شود. البته اگر ملک در تهران باشد مالک باید با در اختیار داشتن مدارکی همچون سند مالکیت، کارت شناسایی مالک و برگه تسویه حساب عوارض شهرداری به دفتر خدمات الکترونیک مراجعه نماید.
مرحله دوم (بازدید از ملک)
بعد از ایجاد پرونده و نوع عملیات ساختمانی باید منتظر طی شدن روند اداری شهرداری بود. بعد از طی شدن چندین مرحله، مسئولان شهرداری از ملک و زمین بازدید می‌کنند تا تمامی ابعاد و ویژگی‌های ملک مشخص شود. این بازدید بسیار مهم است زیرا در ویژگی‌های صدور مجوزهای ساخت ساز مانند تعداد طبقه‌های مجاز برای ساختمان و امکان ساخت با کاربری تجاری تأثیر مستقیم دارد.
مرحله سوم (طرح تفصیلی)
در این مرحله با توجه به طرح تفصیلی هر شهر کاربری‌های هر قطعه زمین مشخص شده است و کارشناسان طرح تفصیلی زمین و ملک را بررسی می‌کنند تا در طرح‌های بالادستی قرار نداشته باشد.
مرحله چهارم (مرحله بر و کف یا عقب‌نشینی ملک)
بسیاری از کارفرمایان و مالکین از چنین مرحله‌ای بنام برو کف اطلاع ندارند در اصل در این مرحله پرونده به این واحد سپرده شده و در این بخش است که میزان اصلاحیات زمین، عقب‌نشینی ساختمان، ابعاد ساختمان جدید مشخص می‌شود.
مرحله پنجم (تهیه نقشه‌های ساختمان جدید)
بعد از مرحله برو کف دستور نقشه صادر می‌شود که این دستور نقشه چگونگی و جزییات ساختمان را تعیین می‌کند. در این مرحله باید با یک شرکت معماری و مهندسی برای تهیه نقشه‌های ساختمان جدید مشورت شود. باید توجه داشت که برای رسیدن به نقشه مناسب باید چندین بار با دفاتر مهندسی مشورت و مذاکره کنید تا به بهترین نقشه برای ساختمان جدیدتان برسید.
مرحله ششم (پرداخت عوارض)
ممکن است در این مرحله کمی هزینه‌ها بالا برود زیرا باید تمام هزینه عوارض ناشی از ساخت و همچنین اضافه تراکم پرداخت گردد. در این مرحله باید دقت داشت که هرچه زمان پرداخت عوارض با تأخیر روبرو شود مجوزهای لازم ما با تأخیر صادر می‌شوند.
مرحله هفتم (دریافت مجوز ساخت و ساز)
اگر تمامی مراحل قبل را به ترتیب و با موفقیت پشت سر گذاشته باشید برای اخذ مجوز ساخت و ساز مشکلی پیش نخواهد آمد. برای اخذ مجوز ساخت ساز مراحلی وجود دارد که باید به دقت انجام گیرند تا مشکلاتی در آینده متوجه پروژه نشود.
در اختیار داشتن این مدارک برای اخذ مجوز ساخت و ساز لازم است. 1- برگه تعهد نظارت 2-برگه تعهد محاسب و نقشه‌های سازه و اجرایی 3- برگه تعهد کارفرما 4-فیش‌های پرداختی عوارض ساختمانی 5-جواب نامه از ادارات بیمه، آب، برق و مخابرات 6-سند مالکیت 7-نقشه‌ها با امضا و مهر طراح 8-پیش‌نویس پروانه شهرداری 9- تکمیل شناسنامه ساختمان 10- امضای پروانه
تأسیساتی مکانیکی و برقی
تأسیسات ساختمانی یکی از بخش‌های مهم و کلیدی در هر ساختمان است، تأسیسات ساختمانی به معنای استفاده مطلوب از کلیه امکانات تأسیساتی و مهندسی است. تأسیسات ساختمانی شامل سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی، تهویه مطبوع، گاز، آب، برق، تلفن، تخلیه فاضلاب، ارتباط داخل و خرج ساختمان، ارتباط بین طبقات است.
شرکت‌های تأسیساتی وظیفه محاسبه و اجرای دقیق تأسیسات ساختمانی به کمک کارشناسان و مهندسان دارند. اجرای درست تأسیسات ساختمان تضمین خوبی است تا عمر مفید ساختمان افزایش پیدا کند. البته شرط اصلی، اجرای درست تأسیسات ساختمانی و هماهنگی آن با سیستم ساختاری ساختمان است.
عواملی که در طراحی تأسیسات ساختمانی به خصوص تأسیسات مکانیکی مهم است، شامل شرایط معماری ساختمان، شرایط اقلیمی محل احداث ساختمان، فیزیک و نحوه ساخت ساختمان است. تأسیسات ساختمان به دو دسته تأسیسات مکانیکی و تأسیسات الکتریکی تقسیم می‌شوند. درگیر کردن پیمانکاران تأسیسات مکانیکی و الکتریکی در اوایل مرحله طراحی می‌تواند به حداقل رساندن خطاها و صرفه‌جویی در هزینه‌ها کمک کند.
حمل‌ونقل
مصالح فله‌ای مانند شن و ماسه هزینه‌های حمل بالایی را به همراه دارند که می‌تواند تخمین کلی پروژه را افزایش دهد. مصالح دیگری مانند لوله، شیرآلات و یراق آلات تحویل خیلی پیچیده و گرانی ندارند.
از طرف دیگر، هزینه مواد آماده کارخانه‌ای مانند سنگ به این بستگی دارد که کاملاً یا بخشی از آن‌ها قبل از حمل‌ونقل ساخته‌شده باشد؛ بنابراین در هنگام تخمین هزینه‌های ساخت و ساز برای ساختمان‌های تجاری، باید فاکتورهای تحویل را نیز در نظر گرفت.
نحوه تخمین هزینه‌های ساخت پروژه‌های تجاری
به منظور برآورد هزینه پروژه تجاری، می‌توان این مراحل را دنبال کرد.
- دسته‌بندی کیفی پروژه را انتخاب کنید
- مساحت طبقه اول را محاسبه کنید
- آن را در برآورد هزینه‌های مترمربع ضرب کنید
- هزینه‌های وسایل مکانیکی و الکتریکی را اضافه کنید
- هزینه‌های طبقه دوم و بالاتر را اضافه کنید
- برای به دست آوردن کل هزینه ساخت، هزینه‌های پارکینگ، جایگاه تجهیزات، امکانات آموزشی و آتش‌نشانی را اضافه کنید
هزینه‌های غیر ساختمانی
این بخش از هزینه ساخت یک مجتمع تجاری که در هزینه‌های تمام شده ساختمان لحاظ می‌گردند عبارت‌اند از کلیه هزینه‌هایی که مرتبط با انجام عملیات غیر ساختمانی و عملیات اجرایی بوده و شامل بخش‌های زیر است.
- خرید زمین (سهم زمین در بنا)
- هزینه اخذ پروانه ساختمانی
- هزینه دفترخانه و اسناد و املاک
- هزینه اخذ مجوزها
- هزینه اخذ امتیازات و انشعابات
بنابراین با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی و تعیین هزینه‌های ملک و احداث بنا، ساختمان‌های تجاری را از جهت نوع سازه (نوع اسکلت و سیستم سقف) و مشخصات نما و نوع نازک‌کاری متعارف و معمول و چگونگی ساخت، گروه‌بندی نموده و برای هر گروه، هزینه هر مترمربع احداث بنا را برآورد و اعلام می‌نمایند.
عموماً بخش اول هزینه‌های ساختمانی بناهای احداثی که به‌صورت کاربری تجاری و در حد ساختمان‌های پنج طبقه باشند را با اندکی تخمین می‌توان معادل اعداد و ارقام و برآوردهای استخراجی از فهرست بهاء ابنیه در نظر گرفت.
اما نکته حائز اهمیتی که لازم است مدنظر قرار گیرد این است که برآورد هزینه‌های مندرج در فهرست بهاء ابنیه در مورد ساختمان‌هایی که با طبقات بیش از پنج طبقه و یا برج و یا ساختمان‌های اداری و همچنین ساختمان‌هایی که به‌صورت مجتمع‌های تجاری و یا مجتمع‌هایی که با کاربری مختلط ساخته می‌شوند، قابلیت انطباق ندارد؛ بنابراین استفاده از خدمات متخصصان ما در سایت متری چند برای برآورد هرچه دقیق‌تر پیشنهاد می‌گردد.
با استفاده از خدمات تخمین هزینه آنلاین این سایت می‌توان در مورد هریک از ساختمان‌ها و بنای های احداثی به تفکیک هزینه‌های انجام شده در هریک از بخش‌های فوق که عمده هزینه‌ها را پوشش می‌دهند پرداخته و برآورد هزینه ساخت را انجام داد.
برای محاسبه آنلاین هزینه ساخت روی گزینه مد نظر خود کلیک کنید
سخن آخر
برای دست اندر کاران ساخت و ساز، هزینه ساخت یک مجتمع تجاری، یکی از بزرگ‌ترین سؤالات و دغدغه‌های ذهنی است. برای رسیدن به پیش‌بینی هزینه‌های ساختمان تجاری هیچ پاسخ یا معیار ساده‌ای وجود ندارد، اما درک متغیرهایی که بر هزینه‌های ساخت و ساز تجاری تأثیر می‌گذارند می‌تواند به ما کمک کند تا برآورد دقیقی داشته باشیم و مسیرهایی را برای به حداقل رساندن هزینه‌ها طی کنیم.
