پیش بینی قیمت ساخت و ساز

متراژ مفید و غیر مفید بنای ساختمان به چه معناست؟

کسب اطلاعات در مورد متراژ مفید و غیر مفید و نحوه مترکشی و محاسبه زیربنای ساختمان، یکی از مواردی است که اطلاع یافتن از آن برای افراد دست اندر کار صنعت ساخت و ساز لازم است. برای خرید آپارتمان و یا یافتن شغلی در حیطه مشاوران املاک، بهتر است با این موارد آشنا شد. ادارات ثبت اسناد و شهرداری‌ها قوانینی را برای نحوه تعیین متراژ و محاسبه زیربنا دارند.

در بسیاری از موارد مشاهده می‌شود که متراژ ساختمان از آن چه هنگام خرید و فروش اعلام شده کمتر بوده و یا با آن تفاوت‌هایی دارد. به همین دلیل لازم است قبل از اقدام به معامله، درباره متراژ مفید و غیر مفید ساختمان اطلاعات کسب کنید.

برای دریافت خلاصه متره، لیست قیمت مصالح مصرفی، برآورد هزینه ها به تفکیک فعالیت ها و برنامه ساخت به متری چند مراجعه کنید

تعاریف مربوط به موارد مهم فضای ساختمان

تعاریف زیر مربوط به فضاهای ساختمان  و کاربردهای آنها است.

۱ -زیربنا عبارت از سطح ساخته شده ساختمان در هر طبقه است.

۲ -سطح ناخالص زیربنا شامل مجموع مساحت کل طبقات ساختمان اعم از زیرزمین، همکف، طبقات، نیم طبقه، بالکن، پله و اتاق آسانسور است. که البته رامپ خارجی، وید، فضای خالی پشت ستون، نورگیر بیشتر از ۲۴ متر مربع و حیاط خلوت بیشتر از ۱۵ متر مربع جزء زیربنای ناخالص محاسبه نمی‌گردد.

۳ -سطح خالص زیربنا نیز مجموع کلیه سطوح در اختیار هر کاربری مسکونی، تجاری، اداری، دفتر کار، انباری تجاری، بالکن تجاری و . . . به استثنای پارکینگ، انباری، راهرو و حریم و سایر مشاعات ساختمان را شامل می‌شود.

۴ -فضای مشاعی به بخش‌هایی از ملک گویند که در انطباق با قانون تملک آپارتمان‌ها مالکیت آن به عموم مالکان مجموعه تعلق دارد. در کل مشاعات در ساختمان‌های مسکونی شامل لابی، سرایداری، سرویس بهداشتی در حیاط، مدیریت، اطلاعات، سایت کامپیوتر، سالن اجتماعات، فضای بازی بچه‌ها، تاسیسات، شوت زباله، راه پله و آسانسور، فضای ورزشی، هواکش، نورگیر و نمازخانه است.

۵ -زیربنای مفید به سطح کل ساختمان به جز دستگاه پله و آسانسور و مشاعات گویند.

۶ –زیر بنای غیر مفید به سطح کل زیر بنا به غیر از فضای مفید گویند.

۷ -فضای باز سطحی است که روی آن هیچ بنایی احداث نگردیده و فقط برای استفاده از فضای سبز، استخر، حوض، آبنما و سایر استفاده محوطه‌سازی مورد استفاده قرار گیرد.

۸ -سطح اشغال به سطح زمین اشغال شده توسط ساختمان در طبقه همکف گویند.

۹ -تراکم ساختمانی به نسبت سطح ساخته شده در مجموع طبقات ساختمان با استثنای سرپله و آن قسمت از زیر زمین و پیلوت که جهت پارکینگ، رمپ مورد نیاز و انباری و تاسیسات استفاده می‌گردد به مساحت کل زمین (به درصد) گفته می‌شود.

۱۰ -تفکیک اعیانی به هر اقدام قانونی در جهت افزایش تعداد واحد‌های مندرج در مجوز‌ها و پایان کار‌ها می‌گویند.

۱۱ -صدور سند اعیانی به هر گونه اقدام ثبتی برای اخذ سند مالکیت بر روی ساختمان برابر مفاد مندرج در مجوز‌ها و پایانکار گفته می‌شود.

۱۲ -تغییر کاربری به هر گونه اقدام جهت تغییر در نوع استفاده از ساختمان نسبت به مفاد مندرج در مجوز‌ها و پایانکار گفته می‌شود.

۱۳ -بافت فرسوده به مناطقی گفته می‌شود که کلیه واحد‌های واقع در آن جز سکونتگاه‌های غیر رسمی است که پهنه آن به تایید مراجع قانونی می‌رسد.

۱۴ -واحد مسکونی شامل مجموعه فضا‌هایی است که برای سکونت یک خانوار در نظر گرفته شده و دارای ورودی مستقل بوده و از حداقل امکانات شامل فضای اقامت، سرویس بهداشتی، حمام، آشپزخانه برخوردار باشد. فضا‌های مشاعی فی مابین واحد‌های مسکونی در زمان محاسبه تامبن پارکینگ و کسری پارکینگ گروهی محاسبه نمی‌گردد.

مراحل اندازه‌گیری زیربنای ساختمان

برای درک بهتر مفهوم زیربنای متراژ مفید و غیر مفید ساختمان ابتدا بایستی درک درستی از اشکال هندسی و ترکیب‌بندی ساختمان مورد نظر بدست آورد. در برخی ساختمان‌ها به دلیل وجود زمین و نقشه مناسب، آن‌ها دارای اشکالی کاملا مشخص و ساده هستند به همین خاطر اندازه‌گیری فضاها در مقایسه با ساختمانی با طراحی متفاوت و دارای اشکال هندسی نامشخص آسان‌تر خواهد بود.

لذا محاسبه مساحت ساختمان یا املاکی که شکل هندسی مشخصی مثل مستطیل یا مربع داشه باشند کار آسانی است. در این موارد هر یک از اضلاع را اندازه‌گیری و سپس مساحت ساختمان اندازه‌گیری می‌شود. اما در مورد ساختمان‌هایی که شکل و فرم مشخصی ندارند باید مراحل زیر انجام شود.

  • تقسیم‌بندی ساختمان به اشکال هندسی ساده تا حد امکان
  • تفکیک فضا‌های مختلف با گچ مشخص و جداسازی آن‌ها
  • نام‌گذاری هر ضلع را با حروف جداگانه به منظور اندازه‌گیری آسان‌تر
  • تقسیم فضا‌ها به اشکال هندسی مانند مربع، مستطیل و یا مثلث

در این مرحله محاسبه اضلاع هر یک از این شکل‌ها و مساحت آن‌ها طبق فرمول‌های زیر انجام می‌گیرد.

۱. مساحت اشکال مربعی با ضلع a برابر است با a×a

۲. مساحت اشکال مستطیلی با ضلع‌های a و b برابر است با a×b

۳. مساحت اشکال مثلثی با ارتفاع a و قاعده b برابر است a×b)÷2)

۴. مساحت ذوزنقه‌ای با ارتفاع a و قائده بزرگ b و قاعده کوچک c برابر است با a*2/(b+c)

گاهی در ساختمان‌ها با اشکالی شبیه نیم‌دایره مواجه خواهید شد. برای به دست آوردن مساحت تقریبی این گونه فضا‌ها، لازم است به روش زیر عمل شود.

۱. قسمت کمان و قوس نیم‌دایره را ر‌ها کنید و اندازه قسمت صاف یا قطر آن را حساب کنید.

۲. قطر را تقسیم بر دو کنید تا شعاع نیم‌دایره به دست آید.

۳. حال که شعاع به دست آمد می‌توان با استفاده از این فرمول مساحت دایره را محاسبه کرد.

 مساحت دایره= شعاع×شعاع×۱۴

۴. چون شکل مورد نظر ما نیم‌دایره است، باید مساحت دایره را تقسیم بر دو کنیم.

۵. اگر شکلی که به دست آورده‌اید دقیقا نیمی از دایره نیست، باید تخمین بزنید که چه حجمی از یک دایره را در برمی‌گیرد. مثلا اگر به شکل یک چهارم دایره باشد، پس از محاسبه مساحت دایره، آن را تقسیم بر چهار کرد.

بعد از آنکه محاسبه مساحت هر شکل به صورت جداگانه انجام شد، مساحت‌های به دست آمده را با هم جمع کرده و به این ترتیب مساحت کل زیربنا را حساب می‌کنیم.

مطالب مرتیط: نکات مربوط به ساخت زمین زیر 100 متر

محاسبه متراژ مفید و غیر مفید با استفاده از سرامیک و موزاییک کف

معمولا کف ساختمان‌ها را با استفاده از موزائیک، سرامیک و برخی موارد لمینت می‌پوشانند. نظر به اینکه که این کف پوش‌ها دارای ابعاد استاندارد و مشخصی هستند، می‌توان متراژ را به راحتی بر اساس تعداد استفاده شده از آن‌ها در کف ساختمان محاسبه کرد.

پس اول اندازه ابعاد یکی از کف پوش‌ها را حساب کرده و سپس در تعداد آن‌ها ضرب می‌کنیم. در بخش‌هایی که کف پوش‌ها برش خورده و به عنوان مثال نیمی از آن‌ها استفاده شده مساحت کفپوش را تقسیم بر دو کرده و یا هر دو نیم کف پوش را به اندازه یک کف پوش کامل در نظر می‌گیریم.

نکات مربوط به زیربنای مفید و غیر مفید

دیوار‌ها در صورت قرار گرفتن بین دو واحد به صورت مشترک محاسبه می‌شود و در صورت مجاورت با قسمت‌های مشاع ساختمان، جزو فرضیات هستند و به عبارتی جز زیربنای واحد مربوطه محاسبه می‌گردند. بالکن‌ها چه به صورت مسقف و چه روباز، جزو زیربنای ساختمان بوده و متراژ آن‌ها باید محاسبه شوند.

شهرداری به منظور تشویق سازندگان برای احداث بالکن و ارتقاء کیفیت ساختمان‌های مسکونی مساحت بالکن‌های مسقف تا عمق ۳ متر را به صورت زیر جزء زیربنای مفید و تراکم طبقه محسوب می‌کند.

۱. نیمی از بالکن سه طرف باز جزء مساحت زیربنا محسوب خواهد شد.

۲. دو سوم بالکن سه طرف بسته جزء مساحت زیربنا محسوب خواهد شد.

۳. بالکن سه طرف بازی که به صورت پیش آمدگی یا کنسول ساخته شود نیز جزء زیر بنای مفید نیست.

به علاوه در نقشه شهرداری چنانچه عمق بالکن بیش از ۳ متر باشد، کل مساحت بالکن جزو زیربنای مفید محسوب می‌گردد.

انباری و پارکینگ در صورتی که عمومی باشند جزو مشاعات بوده و در صورتی که خصوصی باشند جزو زیربنای مفید محاسبه خواهند شد. پارکینگ اختصاصی برای هر واحد با اندازه 2/5 در ۵ در نظر گرفته می‌شود. نورگیر‌ها در زمان محاسبه متراژ ساختمان در نظر گرفته نشده و بایستی از مساحت زیربنا کسر شوند.

علاوه بر این و طبق قانون کلیه مشاعات از قبیل راهرو، راه پله، آسانسور، هال ورودی، نورگیر، تاسیسات، فضا‌های ورزشی، دیوار‌ها، ستون‌ها و نیز انباری‌ها در طبقه همکف و زیرزمین‌ها و پارکینگ جزء زیربنای مفید و تراکم مبنا محسوب نمی‌شود.

محاسبه فضا‌های غیر مفید ساختمان

بر اساس قانون تملک آپارتمان قسمت‌هایی از ساختمان مربوط به مالکیت اختصاصی (مفروزات) و برخی دیگر به صورت مشاع است.

انباری در صورتی جز زیر بنا به حساب می‌آید که متراژ آن درسند ملک قید شده باشد. در هنگام خرید خانه در صورت ذکر شدن انباری باید مکان و موقعیت و اندازه آن ذکر گردد. به صورت عرف و در کشور ما قیمت هر متر مربع از مساحت انباری متفاوت با هر متر مربع از خود واحد است به این صورت که با اعمال یک ضریب یک دهم یا یک بیستم در قیمت هر متر مربع آپارتمان محاسبه خواهد شد.

قیمت انباری براساس توافق خریدار و فروشنده انجام خواهد شد و در شهر‌ها و محله‌های مختلف متفاوت بوده و قیمت آن براساس نیمی از متراژ آن محاسبه می‌گردد.

محاسبه فضای راه‌پله

نحوه محاسبه مساحت راه‌پله به‌طور کلی به صورتی است که شامل محاسبه مساحت راه‌پله از پشت دیوار جانبی تا آکس دیوار‌های داخلی به همراه محاسبه مساحت راه پله آکس به آکس دیوار‌ها است. همانطور که اشاره شد در زیر بنای املاکی که شکل هندسی مشخصی ندارند، باید خانه را به چندین شکل متقارن جداگانه تقسیم‌بندی نمود و سپس با هم جمع کرد.

برای زیربنای خانه‌هایی که دارای شکل هندسی مشخصی هستند باید با اندازه‌گیری هر ضلع و توسط فرمول‌های مربوطه مساحت را محاسبه کرد. همانطور که اشاره شد برای محاسبه زیربنای هر واحد باید بالکن‌های روباز و دارای سقف نیز بر اساس دستور العمل محاسبه شوند.

البته قبل از انجام مترکشی تفکیک فضا‌های اصلی و مشاع ضروری است. همچنین در زمان مترکشی فضای بین دیوار‌ها در نظر گرفته می‌شود. اگر آپارتمان دوبلکس باشد، راه‌پله میان دو طبقه جزئی از طبقه پایینی است و باید هر طبقه به‌صورت جداگانه مترکشی شده و مجموع آن‌ها به‌عنوان زیربنای ساختمان محاسبه گردد.

دیواری که میان آپارتمان و فضا‌های مشاعی قرار گرفته جز فضای مفید ساختمان به‌حساب می‌آید. دیواری که بین دو واحد آپارتمان است، در صورتی که قسمتی از اسکلت ساختمان نباشند، دارای مالکیت مشترک است.

محاسبه فضای پارکینگ

مساحت پارکینگ در ذیل متراژ غیر مفید ساختمان قرار می‌گیرد و در هنگام خرید آپارتمان باید به دو نکته مالکیت پارکینگ و انباری دقت کرد. باید جزییات و متراژ کامل این موراد در سند ذکر شود که بتوان ادعای مالکیت داشت. در غیر این صورت نمی‌توان بدون اجازه از پارکینگ و انباری استفاده کرد.

ابعاد الزامی جهت توقف خودرو نیز به این قرار است که برای تأمین یک واحد پارکینگ آکس به آکس دو ستون عرضی سه متر و آکس به آکس دو ستون طولی آن پنج متر الزامی است. در هر صورت عرض محل پارک یعنی فاصله داخلی بین دو ستون نباید کمتر از 2/5 متر باشد. اگر دو طرف محل توقف در پارکینگ دیوار باشد، عرض آن باید حداقل ۳ متر باشد.

برای تأمین دو واحد پارکینگ آکس به آکس دو ستون عرضی پنج متر و آکس به آکس دو ستون طولی آن نیز پنج متر لازم است که در هر صورت عرض محل پارک یعنی فاصله داخلی بین دو ستون نباید کمتر از 4/5 متر باشد.

برای تأمین سه واحد پارکینگ آکس به آکس دو ستون عرضی 7/5 متر ( هفت و نیم متر) و آکس به آکس دو ستون طولی آن نیز ۵ متر (پنج متر) لازم است. در هر صورت عرض محل پارک فاصله داخلی بین دو ستون نباید کمتر از  6/5متر باشد.

مطالب مرتبط: هزینه ساخت یک خانه 100 متری چقدر تمام می‌شود؟

سخن آخر

هدف از کسب اطلاعات در مورد متراژ مفید و غیر مفید ایجاد وحدت رویه در نحوه مساحی نقشه توسط کارشناسان بازدید وکنترل نقشه و همچنین عدم تناقض بین مناطق و شهرداری‌ها است که پس از صدور پایان کار توسط دفاتر تفکیک اقدام می‌گردد. علاوه بر این داشتن اطلاعات درباره فضا‌ها توسط مالکان پروژه‌ها باعث خواهد شد تا اختلاف نظر‌ها کاهش یافته و مردم دید دقیق‌تری از فضا‌های قابل تسلط خود بدست آورند.

اما کاربرد اصلی این موضوع مربوط به سازندگان ساختمان‌ها است زیرا آن‌ها با کسب اطلاعات مفید در این باره می‌توانند به راحتی دریابند که آیا ساخت یک ملک یا زمین به صرفه است یا خیر. در کنار این موضوع تعیین دقیق کیفیت و کمیت مصالح و تجهیزات مصرفی، برآورد هزینه ساخت از نکات دیگری است که وبسایت متری چند در آن متخصص بوده و به افراد فعال در زمینه اطلاعات جامع و دقیقی را ارائه می‌دهد.

برای امتیاز به این نوشته کلیک کنید!
[کل: 0 میانگین: 0]

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

نوشته های مشابه

دکمه بازگشت به بالا