وبلاگ

خانه وبلاگ عوامل موثر در قیمت تمام شده ساختمان کدامند؟

عوامل موثر در قیمت تمام شده ساختمان کدامند؟

ساخت مسکن در حوزه طراحی، تامین و ساخت نیازمند برنامه ریزی و مدیریت هزینه ها است. لذا استفاده از متخصصین زبده می تواند در مدیریت قیمت تمام شده ساختمان کمک به سزایی نماید.

همه ما در زندگی شهری با توجه به نیاز مبرم به مسکن به صورت مستقیم و غیرمستقیم با صنعت ساخت و ساز در ارتباط هستیم و افزایش قیمت مسکن را از روش های مختلف رصد می کنیم.

اصولاً در میان پیمانکاران و سرمایه گذاران کسی موفق است که صفر تا صد ساختمان را با حداقل هزینه و حداکثر کیفیت ارائه دهد. به همین دلیل نحوه محاسبه هزینه ساخت از جمله موارد اولیه است که باید پیمانکاران و سازنده‌ها به آن مسلط باشند. اگر معماران و طراحان با نحوه محاسبه هزینه ساخت در ساختمان سازی آشنا باشند می‌توانند با توجه به بودجه در نظر گرفته‌ شده برای ساخت، اقدام به طراحی کنند.

حوزه برنامه ریزی و بررسی عوامل در قیمت تمام شده هزینه اجرای ساختمان در دو فاز انجام می شود:

  • قبل از شروع سرمایه گذاری
  • بعد از شروع ساخت

عوامل موثر در قیمت تمام شده ساختمان

عوامل مهم در قیمت تمام شده  قبل از شروع سرمایه گذاری و ساخت

تحلیل بازار و مطالعات اقتصادی

ارزیابی و تحلیل اقتصادی کمک می کند تا منابع در جهت کاهش هزینه بکار گرفته شوند. تحلیل وضعیت آینده بازار در مورد نوسانات قیمت وانتخاب بهترین گزینه سرمایه گذاری از جنبه های مهم تحلیل بازار است. در این راستا بهتر است مطالعات پیش امکان سنجی قبل از اجرای پروژه انجام شود تا ضمن راهنمایی سرمایه گذاران و دستیابی به بهترین گزینه، از اتلاف هزینه جلوگیری شود.

در مطالعه اولیه باید به موارد ذیل توجه نمود:

  • انتخاب بهترین زمان خرید یا فروش مسکن
  • آگاهی از آینده بازار و قیمت ملک
  • اطمینان از سودآوری پروژه های سرمایه گذاری

 

مطالعه ضوابط و مقررات

قبل از شروع سرمایه گذاری حتما باید آخرین مصوبات و دستور العمل های اجرایی ساخت مورد مطالعه و بررسی قرار گیرد و با درنظر گرفتن آن طرح اجرایی پروژ ه تهیه گردد. از جمله موضوعات مهم در این خصوص، تراکم ساختمانی مجاز حداکثر حجم ساخت و ساز مفید، سطح اشغال و … است.

 

عوامل مهم در قیمت تمام شده بعد از شروع سرمایه گذاری و ساخت

  • موقعیت ملک از منظر جایگاه منطقه ای شهری
  • نوع اسکلت از منظر بتنی و یا فلزی
  • نوع و برند مصالح کار شده در پروژه با توجه به شرایط تحریم
  • تعداد واحد مسکونی در طبقات
  • متراژ مفید و غیرمفید هر واحد مسکونی
  • مشاعات و امکانات رفاهی در قیمت تمام شده تاثیر مستقیم دارد.
  • هزینه عوارض سازمان های دولتی شامل مالیات، پروانه و….
  • تورم بالا: در شرایطی که به دلیل وجود تورم بالا در بازار مصالح و تجهیزات ساختمانی، هزینه ساخت ساختمان برای سازنده‌ها به میزان قابل‌توجهی افزایش یافته است، این شرایط ایجاب می‌کند سازنده‌ها برای ساخت‌وساز تاخیر را کنار بگذارند تا کمتر دچار این بحران شوند.

عوامل موثر در قیمت تمام شده ساختمان

هدف گذاری شاخص هزینه هر متر مربع ساخت

پس از تهیه طرح مطالعات اقتصادی پروژه و با توجه به ضوابط و دستور العمل های ابلاغی وارد فاز بودجه بندی پروژه می شویم. در این مرحله باید هدف گذاری هزینه های اجرای ساخت بر اساس هر متر مربع ساخت در دستور کار قرار گیرد. لازم به توضیح است در مدت اجرای پروژه باید هزینه هر متر مربع ساخت و همچنین هر متر مربع فروش مدیریت شود به عبارتی یکی از مهمترین مباحث مدیریت پروژه ها، مدیریت و کنترل بر قیمت تمام شده پروژه است یعنی توازن بین هزینه ها و درآمدها یا همان منابع و مصارف پروژه.

قدم اول، برآورد احجام و قیمت ساخت پروژه

متره و برآورد یکی از ابزارهای مهم مدیریت پروژه و پایه و اساس  قیمت تمام شده ساختمان است. از این رو در اولین قدم باید احجام و نوع و کیفیت مصالح عملیات اجرایی برنامه ریزی شود. در این مرحله  برآورد جزئیات عناصر هر کار مثل نیروی انسانی و مواد اولیه و احجام آن محاسبه می شود.

عوامل موثر در قیمت تمام شده ساختمان

و در پایان مطابق زیر بنای ساخت قیمت به ازای هر متر مربع را محاسبه می نماییم. به عنوان مثال مطابق فهرست بهای سال 98 قیمت هر متر مربع ساخت در مناطق 4 و 5 بدون محاسبه قیمت زمین حدود 3 میلیون 800 هزار تومان اعلام شده است. ( منبع: دنیای اقتصاد اردیبهشت 98) که با در نظر گرفتن هزینه زمین و پروانه و مجوزات و هزینه های جانبی، این قیمت حدود 10 میلیون تومان اعلام شده است.

عوامل موثر در قیمت تمام شده ساختمان

قدم دوم، برآورد قیمت فروش پروژه

با توجه به مطالعات اقتصادی و بازار و همچنین متغیرهای منطقه ای، نوع و کیفیت مصالح، فضای کاربری مشاعات، هزینه های مجوزات و عوارض و بالاسری، قیمت فروش هر متر مربع محصول تمام شده ساختمان از طرف سرمایه گذار ابلاغ می شود. در این مرحله مهم است که بدانیم سیاست های فروش به چه صورت انجام می پذیرد. تهاتر، پیش فروش، تورم حوزه مسکن و …از جمله عوامل مهم در قیمت های فروش هستند.

قدم سوم، مدیریت و کنترل شاخص هزینه و فروش پروژه

بسیار مهم است در طول مدت اجرای پروژه قیمت تمام شده ساخت و فروش کنترل و مدیریت شود و در صورت وجود انحراف تصمیمات لازم توسط ارکان اصلی پروژه اتخاذ شود.

جدول درآمدهای پروژه

جدول درآمدهای پروژه، عوامل موثر در قیمت تمام شده ساختمان

جدول هزینه های پروژه

عوامل موثر در قیمت تمام شده ساختمان

در این راستا یکی از مهمترین وظایف در حوزه مدیریت پروژه و متخصصین کنترل پروژه در دفتر PMO ورود به مبحث بودجه بندی پروژه ها است.

متخصصین کنترل پروژه در دفتر PMO حتما باید در ابتدا (قبل از تصویب و شروع عملیات اجرایی) و در مدت اجرای پروژه ها، بودجه بندی پروژه را با  استفاده از مکانیزم های امکانسنجی طرح و متد های کاری از جمله EVM در دستور کار خود قرار دهند.

اگر بودجه بندی در برنامه ها و پروژه های یک شرکت اصولی انجام نشود و فقط از دانش تجربی خبرگان استفاده کنیم، ممکن است فقط هزینه های عملیاتی از منظر اجرایی عنوان شود. سایر هزینه ها مانند مطالعات، مجوزات، انشعابات، هزینه های دفتری و … در برآورد آن ها مطرح نشده و این کار باعث می شود از هزینه تمام شده و یا به عبارتی قیمت تمام شده پروژه دور شویم.

 

نظرات و سوالات خود را در پایین صفحه ثبت کنید. ما با حوصله کامل پاسخ خواهیم داد.



0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید.

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های الزامی با * علامت گذاری شده اند.

×